房地产基金的股权融资渠道，或许会在当今的融资环境下发挥越来越明显的作用。

虽然现在没有REITs，但是国人还是比较有智慧、比较有想法的，在没有REITs之前，我们也搭了一个类REITs的平台，这样其实是一个过渡期。我们没有实现最终的REITs，但是实现了百分之五六十REITs的功能，包括退出的渠道也能够有一些体现。当然，我们也非常希望在国内能够尽快的有REITs的平台推出来，包括立法各方面都能跟得上。

在这些大宗交易的背后，其实都是一些国际性的私募基金，这些基金为什么从去年下半年开始到今年感觉特别活跃呢？

我今天跟大家分享的是促进金融和地产的良性循环，我想这几天大家听的比较多的都是一些负面的关于融资等等方面的情况。

在未来几年，很多人还是比较悲观的，不知道REITs能不能实现，我想在现在我们在类REITs方面多一些投入，也是希望更多的市场参与，来帮助我们实现真正的REITs的到来。

我们的地产分两块，一块是在海外，一块是在国内。国内这一块我们一直做的都是一些股权类的投资，我们现在募集的资金都是从机构投资者那里募过来的。我们一开始做的是美元的基金，目前也在国内做一些人民币的募集，当然是以机构投资人为主。我们投的范围是商业、办公、物流、长租公寓、养老，投资的面还是比较广的。

我今天就讲这么多，谢谢大家。

当然，有些开发商可能对商业的运营不是特别了解，他也没有意愿去自己做一个非常好的团队，或者是其他的一些比较特殊的运营能力的需求的物业，他没有这个能力。

有些基金经理在这方面已经有投资的经验，有成功的经验，也有自己的团队，他们可以来进行合作。一般的基金经理都会有一个投资管理，当然有一些甚至会有资产和项目管理的团队，更重要的是跟投资者的关系，财务、行政上必须要非常完善的制度，因为在整个私募基金的管理上，我一直跟大家说，私募基金经理的工作是特别不容易的工作，因为你是受到了投资者特别大的信任，人家不钱给你管，还要给你管理费，最后还要给你业绩提成，投资者肯定对你有更高的要求。

我觉得REITs在国内未来应该是一个非常大的窗口，从中国和美国对比来看，昨天有一个演讲者说，中国现在存量的地产的市值是450万亿，但是我们真正的REITs还没有，我们的市值已经是美国的好几倍，但是美国的REITs已经是1万多亿美元，是它所有融资渠道里面最大的一个部分。虽然这一两年，包括一些ABS、类REITs的产品不断地推出，但是也就是几千亿人民币的规模，所以我们认为未来的前途还是比较光明的，机会还是相当大的。

包括今年上半年在海外发债的渠道也收紧，除了一年内再融资的用途之外，其他的也不能再有一个新的增量，所以很多方面都带来了很大的压力。这或许也能够凸显出来房地产私募股权基金在房地产市场上到底可以起到一个什么样的作用。

当然基金在投入之后也会带来一些自己的管理能力，让这个资产增值、完善，得到一个更好的渠道。当然最终的结果，大家最希望看到的是希望通过REITs退出，实现它的价值的体现。

我觉得一方面是我们的企业对自身的资产负债表的管理，希望能够在一些大宗的资产上进行交易，减轻自己的财政负担或者负债。

这两天大家看到最多的就是融资窗口的收紧，我刚刚看了很多的经济学家、地产老总都在说未来的融资环境会怎么样，首先是去杠杆的大的环境，再加上很多新的条例出来，包括政策的改变、资管行业的整顿。尤其是从今年5月份开始的密集的政策改变，让很多的融资渠道基本上是处于一个不能增长或者是一个停滞的状态，很多的企业未来也会面临很大的再融资的风险。

程骁远（中信资本高级董事总经理、房地产部执行合伙人及主管）：大家早上好！感谢观点，我是第二年来这个会议，我觉得这是一个非常好的学习的机会，这两天也是听了大家非常多关于房地产整个行业的发展，包括跟金融的一些关系。

首先简单介绍一下，中信资本是一个专做投资管理的公司，我们目前的基金规模大概有260亿美元，涉及的行业有十几个，投的企业也比较多，有200多家企业。可能比较知名的一个就是金拱门，其他的投资也有。

另外我们跟顺丰也做了一些配合，已经发行了一个永续的物流地产储架式类REITs，这也是能做成一个架构以后，资产成熟以后，能够不断地再装进去。

过去几年有越来越多的形式出现，包括一些长租公寓，包括一些没有产权的ABS也在开始实现，越来越多的参与者进入到市场里面，肯定对我们这个行业的发展是有一个非常大帮助的。

而且在商业地产方面，我们感觉到也是一个非常重要的方面，就是怎么样形成一个完整的资金链，能够帮助企业，不单只是在开发商业项目以后，怎么样去持有，甚至到最后的退出。

一个资产证券化，它肯定是必不可少的，等一下郭老师可能也会对这方面有些阐述，包括未来我们的资产证券化的发展，包括REITs的可能性，但是在第一步怎么样进入这个市场，可以通过私募基金的培育，挖掘这个资产的潜力。

所以我们在这种形势之下，我们在国内融资，还是要更多地跟开发商合作。开发商可能手上有项目，或者是他们已经对这个项目有一个比较好的控制力，而且本身在国内的投资环境下，要投资人以及一些机构投资人，他对基金经理完全信任，可能还有一段时间。

在过去一段时间，我们也跟不同的企业，包括房企在谈论一些投资，因为之前融资渠道比较宽，大家还是希望用一种名股实债，或者是用债的形式，因为大家都觉得这个利润空间还是比较大，希望能够更多地保存自己的利润获取空间，我想未来可能会有更多的空间让大家一起来参与，怎么样利用房地产私募股权基。

我们目前管理的基金规模、投资产品应该说还有非常大的空间让我们再继续发展，尤其是在座很多朋友未来都有很多的合作机会。