因为往往开发商提出来的项目都是自己的一些项目，从一个投资人的角度来说，他可能会担心你左手交右手，未来这个项目怎么样监管，怎么样合作，都是一些问题。所以我们基本上在国内还是比较习惯来做一些共同设立基金的模式。

我们在境外和境内都有进行不同的募集，境内外的募集最大的不同是，境外一般是盲持，你有一个投资策略，我相信你，我们可以给你一些资金，进行投资，但是你要提一个投资策略。国内很多的投资人对项目的要求还是比较严的，他说，我相信你没用，你要把项目拿来也给我看一看，如果这个项目我们认可了，我们可以投。

但是也看到大宗交易特别多，包括一些大的国际上的基金在国内扫货，我看前几个月有很多关于海外基金在国内商业地产抄底的言论。

我们看到香港的领展这几年的发展势头很好，尤其是在市场不好的时候，它都有很好的表现，包括它的一些资产的置换，它认为已经是价值发掘比较高的资产出售，然后也加大了在国内的投资，其实在过去的两三年里面，也看到领展在国内进行了一些比较大宗的交易，包括今年早些时候在深圳收购的中心城，包括在北京通州收购的罗斯福广场。

这几个项目可以体现出来，它作为一个REITs上市的平台，是有足够的财政上的实力来做一些大宗的收购。当然对开发商来说，如果说通过这些形式自己能够做，或者是配合私募基金一起来做，未来资金回笼了，还可以再投放，可以更加增加自己的商业物业的持有，建立一个更大的平台。

这里做了一个比较，是一个类REITs和真正REITs的不同，最大的区别就是它的权益性，我们的类REITs还是以固定收益为主，所以一个是完全的退出，一个是只有实现部分的退出，我想这是最大的不同。

另外一方面也能够看得出来，其实不缺钱，你有好的资产，还是有钱能够进来，那些钱基本上还是以私募基金的形式出现，在国内我们也看到一些国内的私募基金也是在这个时间点上有了更多的收获。

形成这样一种共同合作（Co-GP）的模式，在国内目前来看，我们在募集的过程中，大家还是比较认可的，这样应该是双方都有不同的角色去担任，基金管理人更多的是募集资金，进行基金的管理，开发商或者说商业的运营，他是可以负责开发、改造、后期运营的工作，更重要的一点是，有些开发商朋友说，我可以自己去募个基金，他是可以做到的，但是我们也相信有一个基金经理同时实现这个基金的募集和管理上有他的好处，他可以排除更多的利益冲突，包括关联交易。

另外我们在物流方面也是跟一个国内比较大的物流运营商进行了合作，因为我们觉得这两个行业（物流、商业）都是需要非常专业运营能力和需要规模的，所以这两方面我们基本上都是跟我们的合作伙伴一起来募集。

因为这是一个非常长的周期，很多企业在高周转、高杠杆的情况下很难维持一个商业地产的运营，或者发掘它最大的价值，所以私募基金可以作为一个孵化器的作用，来收购、开发，或者是改造管理并没有成熟的商业物业。

目前我们在商业方面正在募集一个基金，是专门收购一些已经开业或者是即将开业的购物中心，我们现在募集的资金全部是来自于保险公司，而且年期应该说比一般的国内的基金会稍微长一些，最长能够到6年，主要还是考虑到商业项目的运营周期会比较长，到成熟期也会比较长。这样的做法，我们跟很多险资沟通下来，第一是把项目锁定了，第二是团队也能更好地呈现给我们的投资人了解，双方的角色是怎么样，大家也会比较清楚，所以目前募集还是比较顺利的。

搭建一个商业基金链的模式，实现规模的扩张，或许是一个比较好的方法，当然在我们现在还没有一个真正的REITs，具体用什么方式，我在后面也会介绍一下。

我们其实也做了一些基金投的项目，怎么样通过ABS实现了大部分的退出。我们并没有实现完整的退出，因为我们当时收购的成本还是比较合理的，所以它在经营过程中，我们的收益率已经得到了比较好的提升，用这个收益率再反推回来它的物业的价值，发行一个ABS，它能够融资60%到65%的优先级，再加上一些夹层的配合，这个项目原来投入的资本已经有50%的股本拿回来了，剩下还有50%在里面作为利润，存在现有的ABS的劣后级里面。

我今天跟大家分享的更多的是商业地产未来的发展趋势，就是怎么样金融+地产可以更好地合作在一起。

在国际上，从去年下半年开始到今年，大致上有两种情况发生，一方面是我们的去杠杆、融资环境的收紧，包括融资成本的提升，企业都会有一丝不安，就是未来的融资环境怎么样的问题，大家看不清楚。