本轮要整顿的不是房地产市场，更不是打压房价或者托底房价，而是行业挤泡沫，坚决整顿高杠杆房企。在这种宏观经济背景下，房地产的投资布局，投资拿地的精准度，就显得前所 未有的重要，以前高周转可以帮你解决问题，现在高周转本身可能就是**的问题。

　　住房租赁贷款方面。

　　从银行间拆借利率数据来看（图4），2015年三季度后（股灾去杠杆），市场流动性开始收紧，利率逐步上升，但相比历史水平，市场流动性还是相对充足的，资金可得性较高。

　　另一方面，CPI同比增速居高不下，物价上涨压力很大，这也决定了利率没有太大的下降空间，滞涨似乎渐行渐近。

　　图6：自2017年后，M1的紧缩失去了对房价的压制作用

　　要坚决去房地产的杠杆，让其回归服务业本质，推动经济由工业向工业+服务业平衡转换，帮助改革创造新供给，帮助释放新需求。接下来，高周转时代落幕，房地产的玩法会有大变革，谁能积极快速做出反应，谁就能占领新的制高点。

　　而对于房地产企业的金融去杠杆，银保监会已经开始行动，对于高周转的房企而言，游戏规则已经开始变了——

　　这段话，怎么看着那么熟悉，在哪里，在哪里见过你，你的笑容这样熟悉。（原来我们的思路，跟**是这么的一致，不禁拿起镜子慢慢的臭美一会）

　　图2：CPI与PPI背道而驰

　　通过对全国300城的房价，做46个月的周期滤波计算，预计明年**季度，市场信心将触底反弹。

　　因为当前疯狂搞炒作的是开发商，用加杠杆、用各种不规范违规的资金，通过高周转低毛利来榨取整体社会的利润。赚取利润没有错，但是为了获取1%的利润，让整个社会承担的200%的风险，甚至影响国家政策导向目标，那就是不行的。

　　金融活水更加畅通，坚决去房地产杠杆。——要整顿的是过度金融化的房企

　　房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况

　　图7：房地产金融化，新开工面积增速与竣工面积增速偏离

　　检查要点包括

　　从近两年的CPI和PPI数据来看（图2），短期的压力和挑战也不小——

　　结果二季度各项经济指标立竿见影的下挫，这时候大家才醒悟过来，为了应对美国5月的关税加征，很多企业把一年的活都抢在一季度完成了，同时也不排除有资金违规加速流入房地产行业（注意：流入行业，意味着流入房地产企业，而非流入房地产市场）

　　主要矛盾一：

　　宏观经济矛盾二：中国经济面临的短期课题是，经济规模高位盘整，经济结构脱实就虚，一方面PPI持续下跌，另外一方面CPI稳中有涨，政策调整空间较小

　　图8：房地产金融化，房价增速与销售规模增速偏离

　　2019年以来，整个房地产行业都是很分裂的——销售端在降价卖房，投资端又需要高价拿地。**是因为很多开发商的土地储备是不够的，但市场从过度火爆，刺激过度，转而阶段性疲软。

　　个人住房贷款管理情况

　　规模不再是问题，结构却越来越多问题，充足的流动性对经济的提振效果越来越小，反而加速了各行各业的金融化，尤其以房地产行业最为严重。

　　图1：中国工业发展水平基本是****，且处于历史高位

　　2019年必将成为房地产行业的供给侧改革元年，730会议拉开了这一序幕，过度负债的高杠杆高周转增长模式将被叫停，确保金融供给侧改革的胜利成果为实体经济所用

　　主要矛盾三：

　　图9：过去20年，房地产对于经济的平均贡献度为3.7%

　　短期不搞刺激，因为刺激收效甚微，反而会加大金融风险；但从长期来看，只要房地产回归本位，国家依然要依靠房地产，共同造活经济，毕竟房地产对于GDP的贡献率高达3.7%，如果计算上上下游产业高达7%。

　　中国宏观上是有压力的，但是压力不在短期的总需求，而在长期如何转型和适应秩序变化。

　　因为，货币宽松了，钱就会流向高收益的地方去，一个工厂一年到头辛辛苦苦，利润不过千万，而一个楼盘开盘销售，动则几十上百亿，资本逐利，钱自然而然都流向房地产行业。

　　过去20年，正是中国工业化的快速增长，维持了中国GDP的高增长，现如今，中国的工业发展已经处于高位，高处不胜寒，从工业型经济体升级为先进制造与现代服务型经济体，这是中国经济长期面临的主要目标和挑战。

　　从结果来看，2019年一季度经济的整体表现也确实好于预期，尤其是土地市场，各地开发商拍地热情高涨，地 王层出不穷，房地产企业端的投资出现明显过热，于是就有了2019年二季度的货币政策收紧。

　　新开工面积增速与竣工面积增速偏离。竣工增速在2017年之后，明显下滑，而开工面积却继续高歌猛进。说明，开发商有很强的意愿建房子，却没有动力把房子建出来。愿意建房子，是为了利用预售制度的漏洞，去进行高周转高杠杆；不愿把房子尽快建出来，是为了减少对资金的消耗。

　　8大**观点：

　　宏观经济矛盾三：房地产企业的高周转高杠杆，正在让整个行业加速金融化，房地产企业俨然已经变成吸血怪兽，从数据来看，2018年4月以后，房地产行业的过度金融化已经对国家金融供给侧改革形成了干扰

　　中国经济面临的长期课题是，如何从世界**的工业型经济体,升级为先进制造与现代服务型经济体；中国经济面临的短期课题是，经济规模高位盘整，经济结构脱实就虚，一方面PPI持续下跌，另外一方面CPI稳中有涨，货币政策调整空间较小。

　　例如为什么不再简单的放水？为什么降低税收？为什么开创科创板？为什么严格控制房企融资渠道？为什么打破金融刚兑？（如果仍不知如何理解，请从头再阅读一遍）为什么730如此传达？它意味着什么？对于房地产市场、对于房企有怎么样的指示？