第三方机构易居克而瑞研究中心发布的报告显示，8月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。从具体的融资方式来看，境内债权融资472亿元，环比下降39.9%；与此同时，境外债权融资额267.63亿元，环比下降63.0%。境内外的融资额环比都有较大幅度的下降。

融资规模大减

实际上，在此次降准之前，房地产融资的多道闸门已收紧。

7月11日，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称“泰禾集团”）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率高达15%，创下2019年发债利率新高。两个月后，9月10日，泰禾集团再一次宣布要发售票面利率为11.25%的美元债。据了解，泰禾集团在2018年第八次临时股东大会上，审议通过全资子公司Tahoe Group Global（Co。，） Limited 拟在境外公开发行不超过18亿美元债的议案。截至目前，泰禾已经完成了在审批额度内12.55亿美元债的发行。

至于房企降杠杆的边界在哪里？该高管指出，新浪财经上市公司研究院的分析表明，2018年中、2018年底、2019年中，70家主流上市房企的净负债率分别为：125%、111.13%和110.97%。“相较于国家发改委对房企75%净资产负债率的发债要求来看，房企杠杆率下降空间依然很大。”

降准影响有限

随后，银保监会的要求进一步细化并落实。8月9日，银保监会发文称，将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款，严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

信托渠道也不断收紧。不少信托公司收到“窗口指导”要求，内容包括：2019年的剩余时间，房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务的房地产项目也全部暂停；地产公司并购类项目全部暂停等。

“银行渠道现在对所有房地产企业都不会放松，确实现在对地产这个行业要求比较高，内部都会做风险提示。”一位业内人士表示。

在一系列融资收紧政策影响下，8月份房企融资规模大幅缩减。

融资收紧的同时，房企还面临着较为严峻的偿债压力。Wind数据统计，2019年房企国内债到期偿还量5381.36亿元，海外债到期规模237.57亿美元（约合人民币1660余亿元）。克而瑞研究中心数据显示，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%。

整体杠杆水平仍高企

从债务情况来看，174家上市房企总有息负债规模为76654亿元，70家重点房企总有息负债66283亿元，较年初增长11.3%。2019年上半年短期有息负债23668亿元，较年初增长4.8%，长期有息负债52953亿元，同比增长13.6%。

除了发债之外，泰禾集团今年以来已多次出售旗下地产项目，以获得更多的资金回血。2019年中期业绩报告显示，泰禾集团一年内到期非流动负债255.19亿元，短期债务75.54亿元，公司货币资金为153.0亿元。连续资产出售之后，公司资产负债率降至84.60%，比2018年末下降2.28%。

9月6日，央行发布降准消息，据了解，此次降准预计释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

据媒体报道，近期多家银行已经收到窗口指导，要求收紧房地产开发贷额度，原则上要将开发贷控制在2019年3月底时的水平。其中建行表示将进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展。

而对于还想冲刺规模的中型房企来说，上述高管认为：“由于失去了金融机构的支持，同时承受着强龙大房企和地头蛇小房企的双重挤压，在二三线和四五线城市之间进退彷徨，也只能减速降负、负重求生。”至于市场压力更大的小房企，“早已拿不到正常融资，没能借助‘去库存’趁机出逃，现在再度套牢，销售甩卖已经变得困难，要么被大房企压价收购，要么只能走上破产之路。”

不少业内人士认为，房地产行业在此前监管部门对开发贷、信托、债券融资等融资渠道持续收紧的情况下，此次降准对地产的实际影响有限。

同策咨询研究院监测的40家典型上市房企数据亦显示了同样的趋势。据其监测，8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%。