“大型房企会加速回款，尽量减少投资行为，捂紧钱袋子，降低杠杆率，坚持现金流为王，确保安全渡过宏观经济动荡期以及金融环境紧缩期。”一位前30强房企高管表示。同时他认为：“在此期间借势捡漏、压价收购、保持规模，这是最佳策略。”

8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

而拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上相对具有优势。比如中报显示，中海地产（00688.HK）和华润置地（01109.HK）的平均融资成本分别为4.28%和4.45%，较2018年末均下降0.02%。近期获平安集团入股的中国金茂控股集团有限公司（00817.HK），上半年先后发行了5年期18亿元人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率均维持在4.25%的水平以下，公司上半年平均借贷成本较2018年年底下降了0.15%，达到4.96%，均在房企中处于低位。

海外融资亦受到限制。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还对境外发债提出多项严格要求。

“这次普遍降准和定向降准相结合，降准有助于降低银行资金成本，引导银行降低实体经济融资成本。同时银行可贷的长期资金是增加的，有助于优化信贷结构，增加中长期信贷投放。”温彬介绍。

克而瑞研究中心报告显示，2019年上半年，其所统计的174家上市房企的加权平均净负债率为91.37%，较年初增加了4.29%，达到历史最高值，近六成房企的净负债率有所上升。

融资成本较高的房企不在少数，尤其就民营房企而言。比如7月11日，大发地产集团股份有限公司（06111.HK）发布公告称，拟发于2021年到期的1.8亿美元、票面利率为12.88%的优先票据。

“降准对房地产市场方面的作用有限，目前房地产金融政策是普遍偏紧的，不会因为降准而变得宽松。降准释放了长期低成本资金，MPA（宏观审慎评估体系）考核也会引导银行加大对制造业、民营企业中长期信贷投放，会防止银行资金流到房地产市场，不用担心会对房地产市场产生影响。”民生银行首席研究员温彬表示。

历年来的每一次央行降准，均会引发市场广泛关注，其中对房地产领域的影响更是必不可少的讨论焦点。多位接受采访的业内人士表示，此次降准对房地产市场带来的利好影响有限。

9 月4 日，国务院常务会议表示专项债发行步伐将提速，但是专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目。

在一系列政策影响下，8月份房企融资规模出现大幅下跌，资金成本上升，行业分化明显，降杠杆将成为不少房企的主要任务，中小型房企预计会面临更大流动性压力。

在房地产融资渠道持续收紧的背景下，近期央行发布降准的消息并未给市场带来过多期待。

吴静，卢志坤

“对于国有房企来讲影响不大，融资成本和渠道还是相对宽松。而对于有外债的民营房企来讲，将会面临愈加膨胀的外债压力。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。

天风证券发布研报认为，在“房住不炒”以及政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”指导下，此前房企融资监管处于高压状态，信托、海外债、ABS、开发贷等纷纷筑起融资“堤坝”，防止资金违规流入房地产，降准之后，社会融资成本降低，针对地产融资合规性监管的高压态势大概率不会出现逆转。

今年5月17日，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”），明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，这成为上半年房地产融资由松变紧的节点。