前十月408家房企破产，房地产行业面临洗牌

中房网

2019年10月31日 08:41

无论主动还是被动，中小地产商都面临着出局的命运。

因为，融资环境监管加剧，市场销售不断降温，让所有地产商都面临巨大的生存压力。一叶落知秋，最先感受到行业洗牌寒意的莫过于这些中小地产商。

现金流不断吃紧，让许多地产商都感受到阵阵寒意，继而不断有地产商出现破产。

人民法院公告网数据显示，截至10月27日，宣告破产的房企已经上升到408家。也就是说，全国平均每天都有接近2家房企宣布破产。在这其中不仅有大量小微房地产公司，更有曾经一度拥有一定规模的房地产企业。

“土地储备过于集中、财务杠杆较高、多元化等问题，成为很多中小地产商最终面临破产的原因。”一位上市房企总裁向记者分析。

业绩增速普遍放缓 多家房企面临资金危机

从多家房地产上市公司公布第三季度业绩报告来看，在房地产销售市场持续震荡下行的情况下，今年龙头房企前三季度业绩依然保持平稳增长，不过业绩增速整体放缓。

业内分析人士认为，今年大部分企业业绩都以平稳为主，部分企业业绩涨幅明显放缓。去年同期销售业绩增长率普遍超过50%，今年房企整体销售额涨幅放缓，龙头房企销售也开始降温，房企业绩分化更加明显。

实际上，今年以来房地产调控政策密集发布。近期多个监管部门发布了超过20次调控信号，要求注意防范房地产金融风险。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

这些房地产调控政策的出台，使得市场观望情绪浓厚，住宅销售市场成交量上涨乏力。整体来看，房企四季度的销售压力依然存在。

近日传闻，某龙头房企在杭州的一个楼盘在获准销售后，竟没有收到一个客户的购房意向登记申请。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州，实属罕见。

大牌房企在如今的环境下都在考虑如何“活下去”，杠杆比率高企不下的中小型房企，在如今的楼市寒冬中更是生存艰难。

几天前，三盛宏业集团的董事长陈建铭现场洒泪图片在朋友圈疯传，原因来自三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。

据《第一财经》多方采访了解，三盛宏业资金紧张情况，在几个月前就有端倪。“几个月前，就有合作方觉得这家公司出现问题，一直不愿意给供应商付款。”一家股份制银行人士告诉记者。

“几个月我们和三盛宏业谈过股权并购，当时他们本可以通过出售项目股权来换取现金流，但是老板觉得价格太低，最终没有进行交易。”一家TOP20地产公司高管告诉表示。

显然，三盛宏业还是对于市场判断过度乐观。过去几个月，整个房地产销售情况降温，加之融资成本进一步提高，继而让这家公司逐渐面临资金危机。

不只是三盛宏业，近日颐和地产同样出现债务违约。

近日，联合评级表示，关注到颐和地产未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。

“一般而言，债券违约会出现许多连锁问题，一旦地产商无法按时兑付，很多金融机构都会选择抽贷，继而严重影响地产商的现金流。”一位上市房企资金负责人告诉记者。

颐和地产做为老牌粤系房企，曾先后进入沈阳、西安、包头、鞍山、银川等多个城市，形成了“扎根广州、辐射全国”的布局，也是当年的豪宅代表之一。不过，终究还是面临违约风险。

今年地产圈最大的爆雷则是银亿。今年6月，因为资金出现问题，银亿出现债务违约，已于6月14日向宁波法院申请破产重整。这家公司在2016年销售收入曾达到652亿元，总资产近800亿元。

“银亿在宁波非常有实力，我们很多人都是银亿的业主，也是因为这个原因我才加入这家企业。”银亿一位员工曾告诉第一财经记者。

几年时间，银亿就从400亿市值到目前50亿市值。而已经退市的中弘股份因为当年过度押注旅游地产，不得不面临退场局面。

“2014年旅游地产项目有7965个，这里面非常繁荣，这些膨胀的项目更需要精细化的运作，而我们就是希望可以做好精品的旅游地产。”2015年，时任中弘股份副总裁金洁曾向第一财经记者表示。

“几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”一家西部小地产商坦言。地产项目过少，这些中小地产商基本没办法进入银行融资的名单，生存危机一触即发。

高财务杠杆与多元化成为主因

目前看来，中小房企的破产爆雷，较高的财务杠杆是致命因素。

“2016年的地产扩张期，让很多地产商都开始加杠杆融资，但是融资之后的投资就很重要，如果可以快速周转，那么风险不大，如果投资领域无法快速变现，那么资金将进一步紧张。”上述总裁告诉记者。

天风证券研究认为，净负债率偏高是这类地产的特征之一。2016年，银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%~130%之间。2017年银亿股份由于并表ARC集团和邦奇导致净负债率快速下降，但预计其地产业务的净负债率实际并未降低，而并购过程又进一步加剧了公司整体的流动性紧张程度。2017年中弘控股净负债率快速提高，主要是流动性压力下公司有息负债增加而货币资金大幅减小所致.从估算口径的净负债率来看，三盛宏业近几年一直较高。

较高的财务杠杆背后，这些中小房企都有大量的短期负债，因而带来极大的兑付危机。

“很多公司实际负债还会更高，比如有些项目可以做到表外，并通过供应商把有息负债变成应付款项。此外，大量地产公司因为之前的行情较好，都对员工进行了内部募资，实际财务杠杆高很多。”一位地产财务人士告诉记者。

“很多地产商因为投资了一些其他业务，也会给其他业务做连带担保，而这些或有负债实际上也会带来一定危机。”李凯说。

比如三盛宏业，就是因为过度融资导致无法债还，最终引发爆雷。此外，多元化同样是导致中小房企爆雷的因素。

“早年很多地产商都不看好中国房地产发展，因而开始不断多元化，不过从目前看，多元化盈利模式暂时还不明朗，对于很多大型房企而言可以提前战略布局，而对于规模不大的企业而言，多元化之后本身对业务不熟悉，因而导致最终爆雷。”一位TOP30副总裁告诉记者。

2016年，银亿先后收购了美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇等制造业企业，兼并重组金额达123.25亿元，领跑浙江百强民企。

2018年，受累于汽车市场下滑，银亿的企业零部件制造生意并未带来预期的高收益。数据显示，2018年银亿实现营收89.70亿元，同比下降29.39%；实现归母净利润-5.73亿元，同比暴跌135.81%。