天风证券认为，尽管多元化发展在一定程度上能起到风险分散的作用，但是企业在进入一个新的行业之前未必能对该领域进行详尽的调查，从银亿股份多元化扩张中也并未能看出新进入的行业能对公司原有业务产生协同效应。

此外，目前爆雷房企整体规模仍然较小。一方面，规模小意味着项目数量少，极容易受到行业政策、区域政策的影响，对其现金流冲击较大；同时，规模小意味着在融资方面就不具有优势，融资成本高且资金规模有限。如果这家地产商，在没有其他资源的情况下，很难同大型房企竞争优质土地资源，进一步拖累资产质量和产品竞争力。

比如中弘股份，在爆雷之前就同时遭遇了北京和海南的政策调控，而这家公司把大量货值押注到单一区域，因而面对市场下行难以协调。

“公司进行全国化布局之后，我们的营销压力也会轻松一些，城市会轮动，我们可以全国铺设货值。”一位TOP20营销总告诉记者。

大鱼吃小鱼

中小地产商生存危机背后，实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。

克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。

其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

“规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。

对于中小房企而言，缺乏规模优势之后，在资金、土地、销售等领域都将受到极大的制约。

“大部分地产商本质上需要银行低成本资金，这就需要一定的规模准入，否则进入不了我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

目前看来，大部分银行的白名单客户在TOP30左右，而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

没有资金，那么土地拓展就很困难，如果没有土地拓展，又很难拿到更加便宜的资金，继而进一步没有市场份额。而一旦市场份额缩减，没有广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控，将面临巨大的压力。

比如绿地控股（600606.SH），就因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。

“比如最近在天津，因为市场较差，某TOP5地产商就开始降价促销，这让我们在天津的项目就非常被动，销售困难。如果仅仅重仓天津这样的城市，就极易受到市场环境影响。”一家TOP15地产高层告诉记者。

弘阳集团总裁蒋达强认为，行业聚集度越来越高，固化越来越强，但这不意味着一成不变，总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年，未来就关门了。

即便是SOHO中国（00410.HK）这样曾经的明星公司，也因为没有赶上规模冲刺的周期，继而在最近不断出售项目。

第一财经记者注意到，今年以来，包括华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、泰禾集团（000732.SZ）等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。

时代洪流，很多地产商在正确的时间搭上了时代快车，继而做大做强。只是并非每个轻舟都找准了方向，中国中小地产商的经营和试验不容许错判，从来没有轻舟，只有万重山。

面对万重山脉，今年的400家中小地产商仅仅只是过去几年消失的一个缩影，未来山高浪大，行业真正的洗牌，不过刚刚开始。

来源：第一财经、经济参考报，中房网综合整理

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