财经网讯  11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会——暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上，围绕“利率市场化与金融深化”，中银国际研究公司董事长、经济学家曹远征阐述了自己的观点。

曹远征在演讲中表示，房地产是国民经济的重要部分，房地产开发、建设、销售等环节，都与金融高度相关。融资行为是投资和被投资之间的桥梁，金融活动实际为配置风险的活动。利率包含时间价值和风险价值，因此利率市场化为风险的释放，不同行业、企业、风险存在不同的利率，即为利率市场化。

在曹远征看来，中国利率市场化进程主要可以通过三点衡量：利率放开、利率形成、利率可调。目前以2015年存款保险制度出现为代表，中国的存贷利率全部放开。利率放开导致利率开始向远端传导，金融产品丰富化，利率市场化进度加快，但也形成了特殊的产品影子银行，主要指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系。“2017年金融工作会议上提到，回归本原，防范金融风险，加强金融监管，重心就是去影子银行化。地产界原来最重要的融资是靠影子银行，在去影子银行化的背景下，房企融资难、融资贵的问题就变得尤为突出。”

曹远征认为，防范风险，去影子银行，无外乎两个方向：非标准资产回到资产负债表内、标准产品要出资产负债表，即资产证券化。对于利率市场化来讲，如果‘放得开、形得成、调得了’都能完成，就会出现货币市场、信贷市场、资本市场相互贯通的收益率曲线，这时企业的融资活动不再仅拘泥于短端，可向远端延伸，资源配置才能更加良好。

此外，曹远征表示，中国房地产业历史性度过了黄金时期，增量情况的变化、中国人口老龄化等情况促使中国房地产企业正在向第三代过渡，“第一代典型以万科为代表，从银行借钱买地盖楼卖给购房者，购房者从银行按揭贷款，不断扩大规模滚动；第二代典型以万达为代表，在此之外自持物业出租做商业；目前第三代地产商的雏形已出现，不再仅自持物业，而是经营物业，主要涉及养老产业。”

由此，中国房地产业正在发生变化，未来房地产企业将由卖房子转向针对特定客户卖服务。“比如做养老地产，房子只是要素之一，最重要的是方便的养老设施，食堂、医院等，房子只是居住功能，打包在一起销售，而销售也不是一次买断，是持续性的服务。”

同时，曹远征认为，房地产企业也将形成新的金融需求。“对房企来说，金融安排将由短期变为长期，房企将需要考量出租收入的长期资本化安排，如投资养老地产，需要个人金融服务的全面安排，房企虽然一次性投资盖房子，但需要通过服务业增值收入持续获得现金流来覆盖成本，回收投资也为金融创新提供了机会，同时金融创新也对房企提出了要求，促使房企转型，希望地产业跟金融业紧密结合起来，为金融创新、地产可持续发展创造条件。”

以下附曹远征演讲实录：

曹远征：

房地产是国民经济中很重要的部门，占了中国固定资产投资的1/4左右，同时其产业链条长，上下游关联四五十个产业，从钢材、水泥、玻璃，一直到下游的床上用品，都跟房地产建筑和销售面积高度相关。房地产本身发展状况的好坏，直接影响了中国经济的表现。与此同时，从金融来看，房地产跟金融高度相关。从宏观审慎的角度观察，金融监管是要逆周期的，逆什么周期？逆金融的顺周期活动，而金融最大的顺周期顺的是房地产的周期。如果房地产周期变动所引致的金融顺周期发生变化，会导致很多金融风险问题的发生。2008年的国际金融危机某种意义上是房地产危机导致的金融危机。其导火索是次贷，是房地产按揭贷款还不起了，由此，美国爆发的金融危机传播到全世界，现在十年过去了，还没有完全恢复过来。于是，我们高度关注房地产发展形势，因为它跟金融的高度关系。

从这方面我谈两个问题：

第一，中国金融目前处于什么状态，未来怎样变化？关键词是利率市场化。

第二，我们理解的房地产在发生什么样的变化？需要什么金融安排服务，关键词是金融深化。

首先，中国金融的变化趋势。一谈到金融问题，人们经常说金融是融资活动，也对。但是我想强调的是金融做融资安排的时候，是在投资和被投资者之间架起桥梁，这个桥梁为什么要架呢？是因为不确定性。不确定性就是风险，金融活动就是配置风险的活动，目标是使投资者在不确定的背景下，有一个相对确定的未来，从而投资者才愿意投融，融资活动才能进行，各种金融活动和产品在这个意义上进行的。如果未来不确定是风险的话，覆盖风险的办法就是风险溢价。对投资者而言，高风险、高溢价、高收益，对被投资者来讲，高风险、高溢价、高成本，反之亦然。过去做实体经济的包括做房地产的经常讲融资贵、融资难，以为金融仅仅是融资活动，融资活动是利息，利息是时间的价值。但是你要知道，除了利息作为时间价值，还有利差，就是风险的价值。利率是包含两件事，既有时间价值，同时也有风险价值。如果从这个来理解利率市场化，就是风险的释放。不同的行业、不同的企业、不同的风险有不同的利率，这叫利率市场化。

从金融活动来讲，利率市场化是顺应市场经济发展需要的，中国在改革开放40年中一直在这条路上前进。

回顾中国金融体制改革40年，利率市场化是改革的重要目标之一，它包括三项相辅相成的内容及相关安排：

一是利率放开。

二是利率形成。

三是利率还调得了。因为利率也是宏观调控的工具。

如果从这三项上衡量中国利率市场化的进程，对利率放开而言，我们已经基本做到了。2015年以存款保险制度实行为代表，中国的存贷利率全部放开。2015年以前，其它市场融资活动，比如发行债券、比如委托、信托等等的利率是互相商定的，当时控制的只有存贷利率，2015年存贷利率放开，标志着利率放开意义上利率市场化已经完成了。

但是利率放开并不等于市场利率的形成，而仅为利率市场化打开了大门。随着利率放开以后，风险开始有了溢价，各种金融产品丰富化，利率开始向远端传导，从这个意义上讲，市场利率形成初步启动。但是从另一方面也必须看到这个市场利率的初步形成是很不规范的，金融市场出现了一些很特殊的产品，表现为影子银行业务，这种业务既不在银行资产负债表内，但又在银行的资产负债表内。从另一个角度看，影子银行业务是出了资产负债表，又没有彻底出资产负债表的金融业务，从而成为不受监管的金融业务。监管无外乎分为两种，一种是资产负债比的监管，这是银监会、保监会的监管要义，靠资本承担风险。如果风险过大，应该增加资本充足率，如果资本不足，就减少负债，进而减少资产，这是银保监会对银行等负债类金融机构的监管方式，它有一整套的指标。第二种就是对资本市场的监管。资本市场靠市场的买卖，将风险分散到市场参与者身上，要买卖一定要透明，任何风险价值，只要透明，价是可以进行交易的，无外乎是交易价格的高低。证监会的监管原则就是信息披露，是透明化，不管有什么事儿说出来，让市场给你评价，资产从而可以交易的。影子银行是出了资产负债表又没有出资产负债表的金融业务，没出资产负债表，应该受资产负债比监管，但它都出了资产负债表，出了资产负债表应该透明化，但是没有彻底出资产负债表，又不受信息披露的监管。2017年金融工作会议上讲的很核心的问题，回归本原，防范金融风险，重心就是去影子银行化。构成了2017年，特别是地产界感到的新的金融形势，就是通过加强监管，用去通道来去影子银行化。坦率地讲，房地产界最重要的融资安排就是靠影子银行，融资难、融资贵，因此就变得非常突出了，也构成了讨论房地产金融的核心问题。