未来是什么方向呢？加强金融监管，防范风险，无外乎两个方向：非标准资产回到资产负债表内，近年来，很多金融机构都在做回表安排；标准产品要出资产负债表，方向是资产证券化安排。这就是大资管条例。大资管条例过渡期明年就要到了，届时会不会把银行资产负债表内的标准资产进行证券化安排？这将成为市场关注的焦点。但从方向上看，金融供给侧结构改革核心一点就是通过透明化、证券化、可交易化，从而推动中国金融结构从间接融资走向直接融资。这也为各类企业提供了一个新的融资安排和方便。从这个意义上讲，市场利率正在形成过程中。

第三，调得了。随着中国经济发展，中国企业规模变大，资产变大，这时候企业的发展不仅仅需要短期流动资金安排，也需要与企业发展战略相关的长期资金的安排。其实，影子银行发展与此高度相关。从积极意义上讲，影子银行顺应了企业需要长期资金安排的需要，它在一级市场上完成了发行，但二级市场没有转让，所以不能透明化。如果大资管条例明年向资产证券化方向过渡，意味着利率开始由短端向远端进一步延伸，现在利率市场分三块：货币市场最短端、信贷市场中端、资本市场远端。短端市场中货币市场利率相通，这得益于互联网金融的发展，比如余额宝等等。由于互联网金融的发展，使银行有金融科技的发展，所以货币市场打通了，利率是一致。现在唯一问题是资本市场跟信贷市场的利率还是断头的，如果下一步利率市场化，意味着资产证券化，就意味着信贷市场跟资本市场利率一致化。这一过程也是金融产品丰富化的金融产品体系才能形成各种金融产品相互衔接，首尾相贯市场收益率，即市场利率曲线。而这条曲线的形成也构成了央行利率调控的基础，即通过控制短端利率，来影响长端利率，从而形成间接宏观调控，即货币政策由数量调控转为价格（利率）调控。央行今年在这方面做了很多工作，大家看到央行调控方式已经发生了变化，通过“MLF”供给的增多和减少，影响短端利率并希望向远端传导。尽管还有改进余地，但是毕竟迈出了很重要的步伐。

如果利率市场化放得开、形得成、调得了，货币市场、信贷市场、资本市场将呈现相互贯通的收益率曲线，这时候企业的融资活动不再仅仅拘泥于短端，可以向远端延伸，资源配置才能更加良好。我想这是金融回归本原，支持实体经济的重要改革安排。从这个意义上讲，十八届三中全会提出的建立健全国债收益率曲线，即无风险收益率为目标利率市场化，改革正在积极推进中。

其次，这一利率市场化所引致的金融深化过程对房地产业是什么影响？或者说金融行业是怎么理解房地产业的健康发展对金融深化的需求呢？根据我们的研究，中国房地产业正在发生深刻变化，有三点：

1.历史性过了黄金时期。这个黄金时期高点出现在2014年，这一年是中国户均住房超过1套，人均超过25平方米，可以说刚需基本满足了。于是2014年以后中国房地产市场发生了深刻的变化，不再是此前购销两旺一片看涨的态势。出现了“去库存”的需要，这几年一直在去库存中间挣扎。有人会反驳说一二线大城市房地产仍在量价齐升的状态。但是仔细分析一下，可以看到，还在继续上涨，但是一二线大城市有较好的就业机会、较多的发展机会，于是人口净流入。如果不是人口净流入城市或者三四线城市房产量和价都是在跌的。这几年“去库存”主要发生在这些城市。目前，经过几年的努力，去库存基本完成，主要是靠货币化棚改，把新建的房子给消化了。“去库存”的出现和完成，标志着中国的房地产由此进入新时期，这个新时期不再靠增量，而是靠存量调整。增量也仅仅是与人口净流入地区，与经济发达的地区相关，如果从增量来看，就是京津冀、长三角、大湾区和一些中心城市，整个中国的房地产，我们从金融业理解是进入存量时代。

2.增量情况也在发生变化。今年土地法的修改，特别强调农村建设用地入市。过去中国房地产价格高是土地供应问题，不是地随人走，而是人随地走，小城市供应很多土地，但人不在那，大城市人口流入很多。但土地供应紧张，土地法的修订，特别是农村集体建设用地的入市会改变这个局面，因为开启了地随人走。 而地随人走，供地面积增加改变了居民的居住行为，换而言之，农村集体建设用地入市很可能不是房子出售，而是可以长期出租。如果可以长期出租50年，这很可能影响居民居住行为，只租不买。也就是说我可能不买房，会长租。尽管从城市化的角度观察，这不会改变房地产的建筑面积、不断增长的局面，但是会改变居民的居住行为，从而改变房地产销售行为。这个变化正在出现。

3.中国人口的老龄化。老龄化是对房地产有重大影响，现在大家想住好房子、别墅、楼上楼下电灯电话，那是为腿脚好的年轻人准备的，人口老龄化一定向城市中心区集聚，要享受各种服务的方便，全世界都是这样的情况。以城市中心区代表的城市再造成为房地产开发的新亮点，盘活存量由此开始。与此同时，更为重要的是，老龄化人口也不会再考虑购买新的房子，是考虑如何需要新的服务，房地产不能再靠卖房子，如果想维持发展就要卖服务。这成为盘活存量的重要手段。