从金融角度观察，中国房地产商正在朝第三代过渡，第一代典型代表是万科，从银行借钱买地、盖房子、卖给老百姓、老百姓从银行按揭贷款，不断扩大规模滚动。第二代模式的典型代表是王健林，除了盖房子、卖房子，还留了一块万达的物业自持出租变成商场。现在出现了第三代，不再仅仅自持物业，开始经营物业，最重要是养老地产。这个养老地产还不仅仅出现在房地产商中，甚至出现在金融服务业中，典型代表是泰康人寿，为卖服务而盖房子。

这三个变化预示着中国房地产业的变化，这个变化的核心是房地产商今后不能再靠卖房子，而是要针对特定的客户卖服务。比如说如果做养老地产，房子只是要素之一，最重要是有没有方便的养老设施、食堂、浴室、医院等等，房子仅是养老场所，居住环境，是打包在一块销售的。而销售也不是一次买断，是持续提供服务的。这种模式正在出现。

如果我分析是对的话，它会形成新的金融需求。对房地产企业来说，如果顺应上述变化，据需要改变传统的商业模式。不只是借到钱、盖房子、还钱、卖了房子以后消费者又贷款，用消费者按照贷款还房地产开发贷款。换而言之，房地产企业不能仅依靠这种短期融资安排，而要考虑设计长远发展的长期的金融安排。如果自持物业的话，就要考虑出租收入的长期资本化安排。要做养老房地产的话，还要涉及养老人的个人金融服务的全面安排。房地产企业不过是一次性投资盖房子，通过服务业增值收入获得现金流来覆盖成本，进而逐步收回投资，这样的挑战正在出现。即使在传统金融方面，传统卖房子、买房子的安排中间也会出现按揭贷款的证券化安排，从而也会直接间接的影响传统房地产业的融资安排。需要强调的是，按照贷款证券化是资产证券化最重要的方向。

金融正是在这些方向适应着房地产新的变化，正在发生新的金融创新。这同样给房地产商提出一系列的挑战。而面对这些挑战，房地产业也得转型发展。

房地产业的转型发展需要有新的金融安排，而金融业也正在为房地产业的转型发展进行产品创新和服务创新。两者相辅相成，相得益彰，我们希望房地产业跟金融业紧密结合起来，为金融创新、房地产可持续发展创造条件。