2019年，房地产企业为了“活下去”，太难了！

　　今年以来，房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳。

　　近日，一份广东证监局行政监督措施决定书，再次揭开了一家资产超188亿的“百强”房企的缺钱窘境。

　　作为广东老牌房企，颐和地产因“九宗罪”再度陷入漩涡，颐和地产、董事长何建梁双双被广东证监局开出警示函。

　　其中，更是曝出，大量到期债务违约问题，显得尤为严峻。

　　据广东证监局调查，此次颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。

　　颐和地产在年初资管产品出现逾期后，近期再被爆出两只债券全部违约，这家与富力、恒大一同成立的“老牌粤系房企”，现金流已接近枯竭。

　　广东证监局对颐和地产的调查时间截至5月31日，这意味着，广东证监局此番查出的问题或许只是冰山一角。

　　颐和地产，中国房地产百强企业

　　据官网显示，颐和地产集团创建于1996年，根植于广州，拥有四十余家全资、控股企业的大型集团公司。目前，在全国拥有30多个大型地产项目，遍及北京、银川、包头、昆明、鞍山、西安、沈阳、广州等经济发达城市和省份的重要房地产板块。

　　图片来源：颐和地产官网

　　值得一提的是，在其官网首页显示，2011-2018年，颐和地产连续8年入选房地产“双百强”企业。

　　同时，据Wind数据显示，截止到2019年6月30日，颐和地产的总资产高达188.7亿元，总负债高达135.7亿元，资产负债率高达72%，一年内到期的债务余额超10.6亿元。

　　另外，其于2019上半年的营业收入仅0.86亿元，同比下滑超93%，净利润更是成亏损状态，亏损金额达1.15亿元。

　　营收断崖式下跌，业绩亏损，面对资金链随时断裂的风险，颐和地产无奈“卖身自救”：

　　2017年，颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大；

　　2018年6月8日，珠江实业以“股权+债权”的形式，获得花都颐和盛世项目公司30%股份；

　　2019年10月29日，世茂集团收购台山颐和项目。

　　然而，随着广东证监局的调查结果公布，超50亿债务违约，意味着，这家曾经的“百强”房企的资金链早已断裂，处境岌岌可危。

　　雪上加霜的是，颐和地产的控股股东同样面临资金链断裂的风险，广东证监局的检查情况显示，其控股股东龙森投资，2018年先后三次将其持有的颐和地产100%股权全部用于抵押贷款。

　　而，颐和地产危机的爆发，并非个案。

　　据不完全统计，2019年以来，全行业新增的175只违约债券中，房地产就有7只，涉及违约金额139亿元，占比5.51%，包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。如果算上建筑类企业，违约的债务数量更是高达21只，违约总金额近500亿元。

　　融资难，中小房企陷破产潮

　　众所周知，作为资金密集型行业，房地产离不开融资输血，然而，今年的融资环境处于持续收紧状态。

　　据不完全统计，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。房企融资收紧政策可谓高频：

　　4月17日，银保监会发文直指，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；

　　5月17日，银保监会发布通知，严格监管资金违规流入房地产；

　　7月31日，央行表示要合理控制房地产贷款投放；

　　10月12日，北京银保监局强调，严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域；

　　......

　　在此背景下，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房企融资难度进一步增加。

　　因为没能找到“救命钱”，今年已有400多家中小房企走向破产。

　　据人民法院公告网的公告显示，截至到10月31日，2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家，且进入2019年下半年之后，破产房企数量增速有所加快。

　　而破产名单中，大多数都是中小型房企，且多数集中于三四线城市。当然，2019年深陷泥潭的房企中，也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。

　　早在今年6月，银亿股份因为债务违约，已向宁波法院申请破产重整。这家房企颠峰时在2016年销售收入达652亿元，总资产接近800亿元。

　　房地产类信托，突然骤降60%

　　2019年，对房地产行业来说异常艰难，从信托融资数据来看，更为明显。

　　同策研究院数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。其中，信托贷款融资金额仅16亿元，环比下跌86.99%。

　　同时，用益信托数据显示，10月房地产类信托募集规模为281.72亿元，环比大幅减少60.47%。从同比数据来看，房地产类信托的募集规模也下滑明显，同比减少了33.50%。

　　随着规模的减少，房地产信托收益率也出现下滑。

　　用益信托数据显示，10月，房地产类信托收益率为7.98%，已经跌破8%，环比下降0.06个百分点。而在7月房地产类信托收益率为8.27%，较6月下滑0.04%。当月在所有的信托产品中，只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

　　而，房地产信托是信托公司较为核心的业务。房地产信托作为高报酬率、风险可控的信托业务，在信托公司收入中占较大比重。

　　自2018年以来，房地产信托行情持续火爆。近几年，房地产信托余额占比持续升高，占比接近15%，如果加上建筑业等相关行业，这一比例将提升至20%以上。这意味着，不断有资金流入房地产领域。

　　然而，2019年7月，房地产信托突然被按下“暂停键”。据澎湃新闻报道，10家信托公司收到窗口指导，涉及的业务非常有针对性：2019年房地产信托规模，不得超过6月末的规模。

　　受到严监管后，对于房地产信托依赖性较高的部分信托公司，所受到的冲击也较大。当月，房地产类信托募集规模环比减少近两成。

　　对于高杠杆的房企来说，继银行贷款、公司债等收紧后，信托通道也被阻，不得不寻找新的融资途径。

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