“熙南里”商业地产&金融沙龙纪要

2019-12-14 20:00 来源:耿强的公众平台号

原标题：“熙南里”商业地产&金融沙龙纪要

2019年12月8日，在李棣同学组织下，南京大学耿强教授和多位南京大学校友，相聚“熙南里”，就商业地产与金融投资交流看法，碰撞思想火花。

熙南里商管总经理向芬：

南京熙南里历史文化休闲街区项目是南京旅游集团旗下，东起中山南路，西至鼎新路，南起升州路，北至泥马巷，总占地约16.8万平米。该项目立足于保护传统历史风貌、街巷肌理和建筑空间，共分四期实施。目前，一、二、三期工程已建成，四期工程正在建设中。根据规划，项目建成后可形成总建筑面积约28.7万平米，其中地上约15.6万平米，地下约13.1万平米。

功能定位：以保护传统的街巷格局和建筑空间为基础，打造成集戏曲表演、大师工作室、非物质文化遗产展示、老字号品牌、特色餐饮、文创零售、设计师零售、创新产业、文化展馆、文化旅游、休闲娱乐、国学传承等于一体的休闲街区。

文化定位：以老城南历史文化为基础，重点表现本地特有的作坊文化、街巷文化、建筑文化、曲艺文化、民俗文化等，具备区别于夫子庙与老门东的老城南文化特色，打造成具有自身高度文化识别性、面向于主城消费居民及城市旅游客群为主的历史文化休闲街区。

风貌定位：以明清风格建筑为主体，多种历史时期建筑共存。文物保护建筑周边及主要历史街巷周边的建筑，按照风貌相统一的原则，延续街区历史风格，充分发挥南京老城南文化元素，打造地域特色鲜明的街区风貌。

工商银行新城支行行长尧小骏：

从经济行情来看，去年下半年最难过，今年好转一些；国家出台的长三角一体化战略是契机，会更多关注这一区域的贷款投放；2011年之后的三到四年，表外融资增长较快，几年间几乎翻了一倍，资管新规之下，重回表内有压力，当然政策也开了一点口；明年二季度左右可能是低价收购资产的契机，能够谈到比较好的价格；现在对科技贷款支持力度比较大，政府也有一些补贴，着力支持优质民营企业的发展。

江苏启迪创新研究院总经理汤浩：

目前启迪业务包括三块：科技地产、链接资本市场的启迪产业（科技，孵化）和启迪金融，科技地产在华东布局了昆山、苏州和南京，其中南京是商业地产与科技地产的结合，用地产业务产生的利润补贴科技城的运营。同时，也在布局海外业务，比如荷兰，那里商业氛围浓厚、合作心态开放。园区内企业大多为孵化的科技型企业，为一些大企业做配套的，比如软件研发等，目前来看，经营状况比较稳定；与华夏幸福区别在于，华夏幸福是一级市场拿地+工业，而启迪是二级+科技。

北京东方园林江苏区域SPV总裁程军军：

2019年朝阳国资入股东方园林，未来公司将重点打造三大板块：环保、生态、产业园，其中环保板块是重中之重。环保固废处理是一个资金密集性行业，对企业资金要求较高，投资回报相对稳定。在经济形势下行的背景下，集团未来战略追求稳健发展，业务架构和人员架构都在调整以更符合业务发展需求。感觉行业冬天来了，行业面临较大的市场压力，不少企业都在优化结构、做精主业。另外，目前接触的一些城投公司也在做资产置换，装入优质资产，包括效益很好的上市公司。

联合信用评级工商市场三部经理助理陈玉川：

国企与城投公司其实不是一回事，不少朋友混为一谈。是否认定为城投公司需要看业务模式是否和政府关联，如果是某家国企仅仅作为施工方是难以认定为城投公司的。城投公司的本质是为政府进行融资并代建相关工程。即使目前认定的城投公司也要看是否容易被政府剥离关系，如果容易剥离也要审慎处理。

万通物流总经理刘鹏：

公司业务范围包括物流、产业园、写字楼、商铺等商业地产项目。目前来看，因不同区域招商竞争和土地指标偏紧的原因，政府对于项目用地的管理偏向更加精细化和规范化，招商除了对于重点发展产业或业态有明确的要求，对大国企和大外企更加偏好。招商政策（扶持政策）演变为“对赌条款”，投资强度、税收强度等均按约定的时间周期和方式进行定期考核。另外，政府比较关注土地和资产的存量盘活，低效用地、闲置土地和老旧物业需要不断的“升级改造”。江宁空港枢纽经济区有很好的物流产业基础，但当前隐忧在于空置率在不断增加，租金价格处于近些年的新低。大量的在建和计划建设的研发楼、写字楼如何消化，如何高效的利用，如何与创新产业相结合也是主体企业面临的问题。

施沃特资产管理有限公司合伙人薛建明：

写字楼是相对运营简单的资产，但是现在空置率在增加，比如苏州甲级写字楼的入住率从2015年的88%左右下降到了今年的77%左右，原因之一在于供应量比较大。目前，长三角区域一体化、核心城市群等政策频繁出台，城市化进程在加快，在空间上是存在对写字楼等商业地产的需求，但是存在结构性错配：一方面是部分城市供应过剩，另一方面是城市部分地段供应过剩。写字楼持续增加会影响租户稳定性，比如原来在一些写字楼办公的IT公司不少搬到了南京软件谷，行业集聚效应明显。另外，写字楼40%租户是金融行业，世界范围也大致如此，但是近些年来的P2P崩盘、财富公司跑路等导致这部分需求迅速萎缩。

但随着科技的进步，消费的升级，大家对城市空间的需求会不断增加，随着城市的发展，增量开发的放缓，城市建筑更新水平的提升，大部分一二线城市的商办资产会逐渐趋于平衡，这需要一段时间来消化当前的供需矛盾。

金茂南京商业与写字楼部市场研究经理高颖

南京的商业氛围比较浓厚，知名商场也不少。最有名的是德基广场，它对于资源整合的能力很强，特别是一线奢侈品牌，有很强的议价能力。南京由于本地商业占据主流市场，外来商业进入较少，在快速发展的同时也造成了竞争不充分的结果，政府层面也意识到这个问题，从香港置地新街口项目和ifc河西项目开始，外来品牌特别是港资布局会持续加速，未来的商业也将持续更替。

紫光国芯微电子股份有限公司大区销售总经理温钟奋

通讯行业面临新政压力，运营商将大幅降低对终端零售商的补贴，譬如新街口某手机卖场需要降租40%左右才可以续约，压力很大。目前有两点趋势值得关注，一方面是现在一个运营商一个店，未来可能是三个运营商合并一家店，另一方面是手机街边店在快速萎缩，在购物中心开设的展示店会越来越多，比如华为。另外，手机店铺也在增加更多盈利点，譬如引入金融分期业务、保险产品等，终端更加多元化。

江苏信托房地产部总经理崔开楼