首席房地产研究员：夏磊

研究员：黄什 王菁菁

导读

2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平，同比小幅增长0.2%，房地产市场总体保持平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前市场平稳格局来之不易，对于明年房地产政策怎么看？房地产市场怎么走？我们对2020年房地产政策和销售进行展望。

摘要

· 2019年中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策新思路愈加清晰。

一是全面落实长效管理调控机制稳定房地产市场，因城施策调控长期实施，为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革，不将房地产作为短期刺激经济的手段，使住房制度建设专注解决居民住房问题，从根本上解决当前我国住房市场面临的困境；同时铸牢房地产和实体经济的防火墙，“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。

·2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况因城施策。

过去3年，“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前全国房地产市场总体平稳，但部分地区市场下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行，避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。一是稳增长需要房地产平稳运行；我们测算，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%，对GDP增长贡献率高达29.4%。二是稳财政需要房地产税收和土地出让收入稳定。2018年，地方本级财政收入中土地出让金和房地产相关税收分别为6.5、2.5万亿，总计占比高达52.6%。

以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段，中央和地方的互动关系更明晰。中央在长效管理调控机制下不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

在保持市场稳定的前提下，地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对本地居民自住需求，出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。

· 2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大

预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%；销售金额同比0.3%。三个因素决定销售面积减少。第一，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，房价上涨预期下降，市场观望情绪上升。第二，今年以来棚改货币化安置减少，2019年前11月棚改开工315万套，仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞，预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中显现。第三，随着房地产长效管理调控机制全面落实，投资需求退潮，销售回归居民自住需求中枢；我们测算，全国住房自住需求从2019年开始平稳回落，2020年同比减少4.9%。同时，仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳，但增速回落，主要因为销售量小幅减少，叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。

分城市看，区域分化加大。一二线城市较为平稳，销售面积和销售金额均维持正增长；三四线城市销售面积和金额小幅负增长。

一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%；销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积小幅增长，主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。销售金额增长，但增速放缓，主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。

二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%；销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积小幅增长，主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等；但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响，升幅有限。销售金额增长，但增速回落，主要在于弱二线市场降温，叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。

三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%；销售金额占比48.8%、同减5.7%。销售面积下降，主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导；但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控，销售不会断崖式下跌。销售金额下降，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速下降。

风险提示：政策推动不及预期、房地产市场超预期回落。

目录

1 2020年政策展望：“三稳”基调下的因城施策修正调控

1.1 长效管理调控机制稳定市场，住房制度改革稳步推进

1.2 新形势下维护“三稳”，全面落实因城施策

1.2.1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”

1.2.2 中央加强考核，地方因城施策权限加大

2 2020年销售展望：总量平稳回落，区域分化加大

2.1 总量稳中有降：销量筑顶回落，销售金额保持平稳

2.2 区域分化加大：一二线小幅增长，三四线小幅回落

正文

1 2020年政策展望：“三稳”基调下的因城施策修正调控

1.1 长效管理调控机制稳定市场，住房制度改革稳步推进

2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。当前中央新的房地产政策思路愈加清晰。

第一，以长效管理调控机制来稳定房地产市场、避免大起大落，为住房制度改革创造稳定的行业环境。

第二，推进住房制度改革，让住房制度从承担的部分宏观调控职能中逐步解放出来，回归解决居民住房问题，从根本上解决当前我国房地产的问题和面临的困境。

1.2 新形势下维护“三稳”，全面落实因城施策

2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况，地方因城施策。

一是在坚持“房住不炒”基础上，继续坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标。过去3年的“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前市场平稳，但部分地区下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行，避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。

二是全面落实以因城施策为核心的长效管理调控机制，进一步理清中央和地方的互动关系。中央不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

1.2.1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”

过去的“稳”主要是平抑房价上涨预期，防止房价地价快速上升，但2020的“稳”主要是防止房地产市场大幅回落对经济增长和地方财政造成冲击。主要在于：

第一，当前房地产市场已实现“三稳”目标，部分城市市场下行压力加大。土地市场热度明显回落，1-11月百城土地成交面积5.4亿平，同比下降5.4%；土地流拍率在10月一度攀升至25.1%，为2014年以来历史最高点。房价涨幅趋于平稳，1-11月全国商品房成交均价同比上涨7.1%，增速较去年同期回落3.5个百分点；多地二手房价出现下降，70城中二手房价下跌城市数量已增至17个，为2016年930以来峰值。居民普遍预期稳定，央行2019年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对下一季房价，50.3%的居民预期“基本不变”，9.8%预期“下降”，10.6%“看不准”，仅29.3%预期“上涨”。

第二，2020年经济增长具有压力，仍需房地产发挥稳增长功能。我们测算，要实现2020年“两个翻一番”目标，即使2019年四季度GDP增速维持6%，2020年GDP增速也不能低于6.1%。当前贸易摩擦存在不确定因素、国内供给侧改革进入攻坚期。一方面要靠改革的办法来释放增长潜力，另一方面也需要保持房地产等支柱性产业平稳健康发展。我们测算，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%，对GDP增长贡献率高达29.4%；2018年6.6%的GDP增长中有1.9个百分点由房地产产业链贡献，而房地产开发投资和居民住房消费分别对GDP增长贡献0.4和0.6个百分点。

1.2.2 中央加强考核，地方因城施策权限加大

2020年，房地产长效管理机制从试点进入全面落实阶段，中央和地方互动关系进一步明确，地方因城施策权限更大。自2015年4月中央政治局会议首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”以来，长效机制建设稳步推进。从“加快研究”、“建立完善”、“实施试点”、再到“全面落实”。中央不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理；地方政府承担主体责任，拥有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。

2 2020年销售展望：总量平稳回落，区域分化加大

2.1 总量稳中有降，销量筑顶回落，销售金额保持平稳

2019年下半年商品房销售面积增速企稳回升，主要原因在于供给端房企加大推盘力度并折扣促销。从统计局数据看，商品房销售金额增速与销售面积增速差从2019年5月以来持续收窄。从样本房企看，前十大房企单月销售均价同比增速从7月起已连续5个月为负，11月降至-6.7%，降价力度明显。此外，需求端城镇化和住房消费升级的红利平稳释放、部分城市政策调整也是重要的支撑因素。

销售量方面，三个因素决定销售面积减少。第一，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，房价上涨预期下降，市场观望情绪上升。第二，今年以来棚改货币化安置减少，2019年前11月棚改开工315万套，仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞，预计棚改退潮对销售的负面影响将在2020年集中显现。第三，随着房地产长效管理调控机制全面落实，投资需求退潮，销售回归居民自住需求中枢；根据我们此前在报告《未来中国房地产市场空间有多大》中测算，全国住房自住需求从2019年开始平稳回落，2020年同比减少4.9%。

仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。

2.2 区域分化加大：一二线小幅增长，三四线小幅回落

分城市看，区域分化加大。

销售面积方面，预计2020年一线、二线和三四线商品房销售面积占全国的比重分别为3.4%、33.2%和63.4%，同比增速为9.5%、1.9%和-7.5%。销售金额方面，预计2020年一线、二线和三四线商品房销售金额占全国的比重分别为12.9%、41.3%和45.8%，同比增速为12.6%、0.9%和-7.8%。

三四线销售面积回落，一是2019年开始棚改货币化安置大幅减少的冲击滞后显现，二是市场降温向低能级城市持续传导，三是三四线城市需求在2017年以来集中释放后疲软，四是2019年大概率三四线销量创历史新高、基数高。同时，三四线城市销售不会断崖式下跌，供需两端均有支撑因素，供给端将继续受益于房企折扣促销、需求端则受益于更多城市调整政策。销售金额小幅减少，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少，以及折扣促销下销售均价增速下降。

“房地产周期”系列研究：

70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三，2019年11月20日；

69、什么是房企资产负债率的合理水平？——行业对比和国际视角，2019年11月14日；

68、中国房地产：问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三，2019年10月24日；

67、客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二，2019年10月23日；

66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一，2019年10月22日；

65、未来中国房地产市场空间有多大，2019年10月11日；

64、如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密，2019年09月25日；

63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二，2019年09月17日；

62、房地产税征收的国际经验，2019年09月05日；

61、香港高房价困境是如何形成的？，2019年08月19日；

60、发达国家如何监管住房租赁市场？，2019年08月13日；

59、告别短期刺激，房地产融资向何处去，2019年07月31日；

58、中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估，2019年07月18日；

57、全面回顾中国住房制度：成就、反思和改革，2019年07月12日；

56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验，2019年06月28日；

55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录，2019年06月27日；

54、房地产投资拐点已现，2019年06月14日；

53、中国房地产企业的三种未来，2019年06月12日；

52、中国房企未来发展之路：新加坡REITs模式经验，2019年06月11日；

51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验，2019年06月10日；

50、香港龙头房企如何玩转房地产？，2019年06月04日；

49、钱流进房地产了吗？，2019年05月06日；

48、日本住房制度启示录，2019年04月09日；

47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑，2019年04月02日；

46、发达经济体房地产税怎么收？，2019年03月18日；

45、房地产税能否替代土地出让收入？，2019年03月11日；

44、美国60年房地产大牛市如何终结？，2019年03月08日；

43、美国如何造就60年房地产大牛市？，2019年03月07日；

42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展？，2019年02月19日；

41、传统周期延续，还是长效机制破局？——2019年房地产市场展望，2018年12月26日；

40、高房价之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；

39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录，2018年09月20日；

38、中国人口大流动：3000个县全景呈现，2018年09月17日；

37、全球房价大趋势，2018年08月23日；

36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录，2018年08月20日；

35、当前房地产融资渠道和形势，2018年08月13日；

34、货币超发与资产价格：中国，2018年08月02日；

33、货币超发与资产价格：国际经验，2018年08月01日；

32、棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产，2018年07月20日；

31、中国人口大迁移，2018年07月10日；

30、房地产政策分析框架：工具、效果与反思，2018年06月19日；

29、房地产调控的城市迁移与博弈，2018年06月13日；

28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018)，2018年06月11日；

27、城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政，2018年06月07日；

26、粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群，2018年06月06日；

25、住房租赁融资：渠道与风险，2018年04月08日；

24、《房地产周期》导论，2017年09月19日；

23、从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代，2017年07月19日；

22、粤港澳大湾区：打造国际一流湾区和世界级城市群，2017年06月20日；

21、新首都 新北京，2017年05月16日；

20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国内篇），2017年04月23日；

19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国际篇），2017年04月23日；

18、雄安新区：大手笔打造新增长极和世界级城市群，2017年04月07日；

17、三四线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应，2017年03月13日；

16、房地产调控二十年：回顾、反思与抉择，2017年03月08日；