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　　原标题：【深度】房企大“抢钱”，两个月发债近2500亿

　　记者 | 马一凡

　　在疫情等多重因素作用下，房企融资正在多个层面显著松动。

　　据Wind数据，今年前两个月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

　　头部房企占据了其中的大头。根据同策研究院融资监测数据，今年前两个月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计1683亿元。

　　这一轮房企密集发债是境内境外齐头并进，海外短债是尤其多。据克而瑞研究中心统计，今年仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。

　　从历史经验来看，每一次房企资金面的整体大放水，都会引发土地市场和楼市的连锁效应。这一次，会否有所不同？

　　海外债利率大降

　　新冠肺炎疫情给海外资本市场带来了难以想象的变化。

　　在中国多个科技企业赴美IPO暂缓的情况下，中国房企海外发债却热火朝天。

　　这次并不是在疫情中受伤惨重的中国房企海外大举找钱的独角戏，出乎意料的是，海外机构投资者给予了近期中国房企债券非常好的回馈，许多短期融资债券获得数倍甚至十几倍的超额认购。

　　疫情期间部分中国内地房企境外融资情况。 整理/界面新闻

　　2月中旬，中梁控股一笔2.5亿美元票据的利率初始指导价为9.375%，最终指导价为9%，而最终发行年利率继续降至8.75%。半年多前，中梁发行的美元债利率还在11.5%的高位。

　　这一轮的海外债利率是普降，惠及更多房企。最近遭遇机构做空的中国奥园，发行的一笔1.88亿美元优先票据最终利率降至4.8%，远低于这家公司去年境外融资平均7.5%的成本。

　　融资成本大幅降低的还有2018年在香港上市的正荣地产。打通上市融资渠道后，正荣数次通过发行境外美元债来融资，2019年全年共8次发行美元债。

　　今年2月份，正荣地产发行了一笔一年期2亿美元优先票据，票息5.6%，而一月中旬时正荣的美元债票息还是7.875%。同样为一年期的美元债，去年1月16日正荣额外发行的1.5亿美元优先票据，年息曾高达10.5%。

　　一年下来，正荣地产的美元债票息下降了近5个百分点，能节省数千万人民币的利息支出。

　　为什么票面利率能获得大幅下降？正荣地产相关人士对界面新闻记者表示，除了因为主体评级上升，还与一年期票据流动性较好、受到机构投资者欢迎有关。

　　的确，近期房企在境外资本市场以发行一年期以内短债为主，除了上述三家，还有荣盛发展、建业地产、合生创展、佳兆业等，发行利率在4.8%—8.75%之间，利率最高的是中梁控股和荣盛发展的8.75%，但没有一家融资成本超过10%。在过去，对中小房企而言这是常态。

　　根据海通证券统计，2019年度，92家中国房地产公司共发行了228只美元债，总发行规模达到了762.41亿美元，平均利率高达8.28%。过去房企境外短债发行成本超过10%的可不在少数。

　　近期非一年期短债的债券票面利率相对更高。除了央企中海地产10亿美元5-15年债券利率低至2.375%-3.125%，其他多家房企的融资成本超过了10%。比如佳源国际一笔6000万美元2023年到期的美元债票息就高达13.75%。

　　克而瑞研究中心研究员房玲认为，总体来说房企境外发债利率有较大改善，而海外短债因为受限制少、不登记、发行快受到房企热捧。

　　这与监管规定也有关系。2015年9月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，将一年期以上的中长期外债改为事先备案登记制，纳入备案监管，而一年期内的境外短债不在监管范围内，使得发债时间相对较快。

　　2019年7月12日，国家发改委还发布了 “关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，因此房企目前中长债的发行只能在原有额度的基础上进行发行，且需用于偿还近一年内到期的中长债。

　　上述政策的收紧，导致了中资离岸债券市场上的供需失衡。

　　2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，但如今受政策限制，今年房地产美元债融资规模或许只有三四百亿，这也是造成中国房企那些高息美元债开年就受到海外机构投资人热捧的因素之一。

　　除此以外，美联储降息、海外机构投资人对疫情后中国房地产后市的看好，也都促成了房企海外融资利率的走低。

　　境内融资松闸

　　春节后央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。这其中房企能否分一杯羹？

　　央行召开的2020年金融市场工作会议针对房地产领域提出的要求是——保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

　　在“求稳”的大环境下，房企纷纷开始充分利用境内发债窗口期。

　　界面新闻记者梳理发现，目前房企境内发债主要可分为三大类：中长期融资、超短期融资以及专项疫情防控债。

　　头部房企对大额公司债的发行热情高涨，整体呈现井喷状态，但大多数债券用途都是“借新还旧”。

　　疫情期间房企境内中长期限公司债发行情况。整理/界面新闻

　　3月5日，泰禾集团公告称，拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元的公司债券，申请在深交所上市，所募集资金拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等。

　　这次大笔发行债券的背后是泰禾面临的债务压力。截至2019年第三季度，泰禾总负债高达1942亿元，其中有息负债为1042亿元，短期债务为320亿元，短期偿债风险高。

　　除了泰禾外，央企华侨城集团一笔195亿元小公募公司债券在3月2日获深交所受理；万科总额不超过120亿元的公司债已收到证监会批复。

　　近期拟发债总额度最高的是绿地。2月27日，绿地控股拟发行的180亿元公司债券获得上交所受理，募集金额将全部用于还债。

　　与泰禾相似，绿地也有短债偿还压力。截至2019年9月末，绿地集团有息债务接近3000亿元，其中一年内到期的有息债务高达959亿元，占有息负债总额的三成，短期偿债存在较大风险。