“一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。所以请大家耐心等一等，让它更好地成长以后，再让它上市。”郁亮进一步称。

手有余粮，心中不慌。统计数据显示，2019年，万科超过碧桂园、保利、中海、融创，成为去年拿地最多的企业。财报中显示，2019年万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米。

报告显示，2019年万科四大区域的销售情况中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额占比分别为20.20%、32.42%、22.54%、23.88%，南方区域无疑是垫底。

Ⅰ疫情下的业绩压力

值得注意的是，在17日发布会当晚万科公告了一则人事变动，即执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人；公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。

随之，朱旭也表示，长租公寓行业发展存在一些客观的限制，万科经营性物业的能力还有待提升，虽然万科长租公寓业务规模是全国领先，但目前还在爬坡期和探索期。

回顾2019年，万科也依旧真实的为了“活”做出了很多事。

长期收敛聚焦与库存去化，万科维持了负债低于行业均值的优势。截至报告期末，万科有息负债合计2578.5亿元，占总资产的比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元，占比为63.6%。

截至报告期末，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

此前，2016—2018年间，南方区域销售金额占比分别为28.08%、28.60%、23.64%。可以说，南方区域基本上处于逐年下降的状态。

3月17日晚间，万科（000002.SZ/02202.HK）以线上直播方式召开业绩发布会，董事会主席郁亮带领总裁及首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及执行副总裁兼财务负责人韩慧华一起出席。

截至报告期末，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。

外界反复猜测万科物业上市计划。2019年年底，万科物业与戴德梁行成立合资公司——万物戴德，主打聚焦在商业物业与设施管理领域，业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理；前几日，又有消息称万科物业以51%股权入股了协信天骄，成为其最大的控股股东。

Ⅰ物业仍不上市

其实到2019年年底，万科曾被爆出“内部降薪近40%”的消息。其中，由于职级与薪级变化，万科的薪资结构调整变为“低底薪、高绩效”的组合薪资。对此，万科人士后续曾回应，“员工薪酬有降也有涨，大部分是稳定的，而真实薪酬调整只有10%员工降薪。”

万科物业也一直在扩大市场份额。报告期内，万科物业继续积极拓展项目资源，其中，在新拓展项目中，万科住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元，非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。

因而在业绩会上，对于南方区域业绩排后的质疑，万科总裁及首席执行官祝九胜表示，南方区域的合伙人非常努力，请再给南方区域一点时间，并相信南方区域之后会有更大提升。

但也有内部人士向乐居透露，万科去年内部奖金缩减、离职率也在增高。

不过在业绩会上，万科还是表示了对长租公寓的看好，“中国存在2亿人口的租住需求，市场需求量非常大，在租购并举的背景下，相信这个业务未来能得到一些政策支持。”如今兼任万科长租公寓负责人的朱旭称。

对此，郁亮曾公开对外表态，频繁人事调动的“大江大海”计划，也是内部跨区域的“活水计划”，重在将强调万科内部流动，促进集团组织活力，可背后的深层逻辑很大程度是在业绩的压力上。

显然，2019年，是万科意义非凡的一年，“大江大海”极限推进、物业“副业”过百亿、“万宝之争”四年之战到达尾声，万科“活下去”的路还有很长。

Ⅰ重点是“活”

业绩维持稳定，市场份额、毛利率却减少了。2019年万科全国商品房市场的份额约4%，该数据2018年为4.05%。而2019年，万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降了2.5个百分点。

以及后续原济南万科总经理黄运林被调往佛山区域任总经理；原宁波万科总经理宗卫国被调入南方区域等，万科几乎将围绕“组织重建”与“事人匹配”发挥得淋漓尽致。

此前2018年，万科物业营业便收入约98亿元。同期，上市的绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活营收为67.10亿元、46.75亿、36.86亿元，万科物业未上市营收远超已上市物业。

当媒体提问是否入股协信天骄，郁亮对此回应，现在没有需要披露的信息。而对于万科物业上市问题，郁亮依旧态度坚决，“万科现在的物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划。”

虽然看起来万科物业服务的营收，占比万科总营收似乎“不足挂齿”，但目前已是国内首个规模过百亿的物业公司。在2019年万科营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%。

报告显示，2019年，万科租赁住宅业务新增开业5.6万间，截止报告期末，累计开业11万间。已开业房间中81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。

报告显示，2019年全年万科实现销售金额6308.4亿元，同比增加3.9%；实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。

其中，不仅包括年初的深圳万科、厦门万科、广州万科的调任，高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官，南方区域事业集团首席执行官由孙嘉接任；

文|涂梦莹

““活下去”成了特别真实的存在。”

这些调动几乎从上至下，涵盖万科集团四大区域。而面临业绩增长压力的南方区域，人事变动也最为频繁。

在现金流方面，2019年万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元，截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。

Ⅰ长租公寓依旧看好

此外，万科透露2019年还参与了一批旧城改造项目，其中，按当前规划条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。

除了重视负债，万科也不忽视现金流管理。根据最新年报，2019年万科资产负债率84.36%，由上2018年的84.59%下降0.23个百分点。截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%。

对此，郁亮直言，“上述认识人事变动是基于万科的用人传统，万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。”

在会议上，针对当下疫情对行业的影响，郁亮坦言，“万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前，万科的主题词就是‘活下去’，虽然当时只是出于居安思危的考量，促使时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”

市场曾传言，万科2020年的销售目标定在7000亿元，如今疫情突发，难免受到影响。对此，万科总裁祝九胜也直言，“疫情整体上对万科的影响相当大，不仅开工整整晚了40天，第一季度也存在交付延缓的可能性，而且销售回款减少，也给未来一两年增加了结算压力。

从年初区域的人事换防，“大江大海”计划落地，万科内部大规模重组与调动，在刚过去的一整年里一直并未停歇。曾有数据透露，万科在2019年内共发生了多达20多起人事变动。

值得注意的是，半个月前，万科发布了2月销售简报。2月单月万科实现合同销售面积173.2万平方米，同比减少29.79%，合同销售金额280.3亿元，同比减少35.1%。

2019年万科被多次传出“万村计划”遭遇搁浅，不仅放弃大部分城中村房源的签约，万科长租公寓事业部也相继人事动荡，如此前接手不久的万科长租公寓事业部总经理薛峰辞职。