新冠肺炎疫情期间，不少房企的多元化发展和多元化投资策略成为抗疫的助力，特别是在医疗等大健康领域有布局的房企，在抗疫过程中表现突出，这使得“地产+医疗”再次走进大众视野。

事实上，在多元化道路上，已有不少房企在几年前布局医疗等大健康领域，但受到盈利、运营等多种原因的影响，有的房企中途退场。后疫情时代，房企如何跨界加码医疗？又存在哪些难点？

圆桌讨论人：

孟晓苏 中房集团理事长、汇力基金董事长

乌丹星 民政部养老服务业专家委员会委员

鄂俊宇 中国老龄事业发展基金会理事、北京安馨养老（集团）产业投资有限公司董事长

马军（化名） 资深养老保险负责人

袁因 鲲鹏健康智库秘书长

冯国亮 房地产与人居学者、仁居智库创始人

观点摘要：

1．把“地产+医疗”简单定义为一个风口不利于模式发展，应定义为地产和医疗价值的重新整合和叠加。

2．“地产+医疗”这个航道，不是会做开发就行的，医疗行业有自己特殊的运行规律，须“软硬兼修”，核心是“软件”。

3．如果没有对这个行业自身规律的尊重，缺乏足够的耐心和诚意，是很难在医疗健康领域挣到钱的。

4．困难在于开发商的动机，是否真正踏实从事这个产业，还是仅仅把它作为销售的“道具”，内部组织管理是否拥有“地产+医疗”模式的基因。

5．房企进入医疗、养老领域，首先责任上要有担当；其次要了解产业的特点，克服地产的路径依赖或地产思维；第三，充分发挥资源和资本的优势。

疫情后地产和医疗价值重新整合和叠加

Q1：后疫情时代，医疗健康服务得到社会更进一步的普遍重视，“地产+医疗”发展模式是否会再度迎来新风口？

乌丹星：趋势向好，方向是对的，有很大的发展空间。但就目前而言，新风口并未到来。新冠肺炎疫情之后，2020年和2021年都不该是企业“大张旗鼓”布局新项目的年份。到明年下半年，或许可以看一下新风口是否存在，现在说还为时过早。

鄂俊宇：把“地产+医疗”简单定义为一个风口不利于模式发展，应定义为地产和医疗价值的重新整合和叠加。地产行业无论是提供空间、作为生活方式载体，还是基于医疗、健康的需求，都将成为该模式发展的要素。尤其经历此次疫情后，我们更深刻理解生命与生活的意义，社区和生活空间乃至生活方式都将颠覆和重构。“地产+医疗”发展模式应是长期的服务构建或价值构建，从而实现其价值。

冯国亮：国内疫情虽然得到了控制，但也引发人们对健康的高度关注。伴随国家层面及各类企业机构加大投入力度，医疗健康服务领域势必将迎来新风口。“地产+医疗大健康”模式是医疗健康服务落地的重要形式，也是房企转型升级的契机，因而是大势所趋。以前是学区房备受追捧的时代，未来“住房+医疗”也将成为新热点。

整体规划缺失、急功近利，导致地产+医疗成功概率低

Q2：“地产+医疗”目前的行业现状是怎样的？未来市场空间有多大？

乌丹星：目前“地产+医疗”模式的成功，不是大概率事件，企业还是应谨慎入局。我在一线操盘过一些“地产+医疗”项目，个人认为存在三个问题。

第一个问题是，项目的定位和整体规划没有做好。地产和医院往往作为两个独立板块运营，这种模式在这么多年实践后被证明基本失败。医疗是相当复杂的事情，比地产复杂许多。没有跨专业运作项目的人才，很难在项目前期做好统筹规划，之后的成功概率就很低。

第二个问题是，短视，急功近利。“地产+医疗”构成康养板块的商业模式和操作模式，有上中下游的产业链，有多方跨专业的资源整合，操盘过程没有8-10年不能完整做下来。将之视为商机或获取短期利益的机会，想的是尽快挣钱，这是导致康养产业盘、“地产+医疗”盘失败的原因之一。

第三个问题是，项目没有和当地规划诉求结合。做“地产+医疗”，企业想法需和当地的整体规划融合，你的菜要做到大盘里。各地对于医养结合模式、康养产业发展模式都有自己独特的区域规划，地产商不能独善其身做自己想做的事，做完后却不符合当地政府的诉求，不能与当地目标相融合。这是产生败笔的很重要原因。

从趋势上说，经历此次疫情，“地产+医疗”发展模式将获得更大的发展空间。未来，国家战略会进一步加强应对公共卫生突发事件的举措，在出台新政策的背景下，地产商将获得新的机会。

鄂俊宇：“地产+医疗”模式目前还没有比较成功的案例，如果仅仅把医疗作为获取土地资源的途径，难以实现“地产+医疗”组合的完整性及发展的长期性，更应作为一项以运营为目的、实现其价值的长期目标。医疗作为地产的必要配套，应以长期规划、投资、运营的思维来实现“地产+医疗”模式的发展。

袁因：医疗健康是技术、服务门槛很高的领域，地产、保险等资本进入，有自己的资金优势，但必须看到，这是一个长周期、高投入、政策影响大的行业。如果没有对这个行业自身规律的尊重，缺乏足够的耐心和诚意，是很难在医疗健康领域挣到钱的。

冯国亮：今年，我国健康服务业总规模将超过8万亿元。根据《“健康中国2030”规划纲要》，到2030年，我国的健康产业规模有望突破16万亿元。可以说，大健康产业是新的朝阳产业，房地产行业作为既有的国民经济支柱产业，两者相融合，发展空间巨大。

马军：医疗行业的空间不比养老地产的空间少，主要是因为中国人口多，需求量大。

不能以销售思维做医疗，逻辑需清晰

Q3:“地产+医疗”模式此前“热”过数年，但近年转“冷”，原因是什么？房企跨界医疗有哪些优势与难点？

孟晓苏：医疗是一个特殊的行业，在优势明显、医疗资源集中的一线城市，诸如北京、上海，大量就医人群涌入，导致地方医院、社区医院的人反而变少。原因在于，病患者、老百姓对非品牌医疗的一般医疗资源信任度不高。“地产+医疗”这个航道，不是会做开发就行的，医疗行业有自己特殊的运行规律，须“软硬兼修”，核心是“软件”，注重医疗设施和救治能力、待医需求的结合。

乌丹星：房企跨界医疗的优势在于，房企经过多年摸爬滚打，已经实现了完整的体系构建、队伍建设、决策机制，行动速度很快，同时完成了和政府的磨合。总之，房企已经拥有自身非常成熟的逻辑。

最大难点则在于，医疗和地产是完全不同的商业逻辑，无论投资、建设，还是运营、资源整合，所有逻辑都不同。两者周期不一样，商业模式、盈利模式不一样，有太多的不一样，甚至完全是反着来的。