我们很难让A行业的人去理解B行业的复杂性，懂医疗的人不懂地产，懂地产的人不懂医疗，而懂地产的人往往把医疗看得很简单。让跨不同专业的人达成共识，这是最大的难点。跨行业、跨学科越多，事情越复杂，达成共识越难，决策越难。像这样交织性、融合性的新兴行业，即便有高人操盘，成功概率都不高，何况还是互相不懂、互相不了解的人呢？

鄂俊宇：过去医疗仅仅作为地产行业的卖点式配套，没有将之作为长期深耕的目标，以及真正了解医疗行业“投资—运营—收益”的完整商业逻辑，无法保证医疗长期坚持运营下去，所以众多房企试水“地产+医疗”模式后选择撤离。地产行业以销售思维来做配套产业，与医疗行业形成的冲突非常大，定义“医疗+地产”模式还是“地产+医疗”模式，需要清晰的逻辑思维，如地产行业跨界医疗，需按照新产业逻辑来经营医疗行业。

地产行业的优势在于，获取土地或开发项目的过程中，会建设相关医疗配套，地产的空间营造能力、整合资源能力，使其先天具有进入其他行业的优势。困难则在于开发商的动机，是否真正踏实从事这个产业，还是仅仅把它作为销售的“道具”，是否建立起长期的运营思维，以及内部组织管理是否拥有“地产+医疗”模式的基因。

而最大的难点在于，需做好前期的基础规划，并充分考虑投资和长期运营之间的平衡，以及医疗是否能独立于地产业务，进而形成“投资—建设—运营—管理”自我闭环的发展模式。地产行业如不立足于长期运营思维，很难与专业人才、医疗资源、医疗机构进行长期合作，解决长期运营需求。

马军：地产企业介入医疗行业，成功的不太多，有几方面原因：一是医疗行业门槛高，属于重资产类型，专业要求很高；二是民营医院、社区医院在享受医疗保险、高端人才方面制约很多；三是民营医院起步时，一些医院把口碑与品牌做烂了。

冯国亮：房企的优势在于资金筹集能力、客群资源等方面，地产项目加上医疗大健康配套是锦上添花，从这个角度可以说房企具有先天优势。但术业有专攻，房企本身缺乏医院管理经验，后期如何持续运营是项目能否成功的关键。

从社会角度看，医疗大健康产业是公共福利事业，如何用产业思维与地产相融合形成可持续兑现价值的商业模式是个难点。与传统住宅开发快速周转赚快钱不同，医疗大健康产业投入资金量大、周期长，而回报慢，重投资、慢回收考验企业持续运营的能力，这是最大的难点。

袁因：目前从市场的成功经验来看，资本的介入和专业的结合，还有一个较为长期的磨合过程。总体看专科连锁做得比较好，比如口腔、妇儿、眼科等，直接收购综合医院运营得好的不多。由于医疗健康领域的技术要求很高，投资方最好先从专科介入，再逐步走向综合。

当前，医疗健康领域服务的痛点很多。在优质医疗资源稀缺的背景下，首先要解决人才流动的问题，吸引优秀人才加入行业，前期在人员的软实力上舍得投入、耐得住寂寞，才可能稳定服务质量，站稳市场。随着社会进一步老龄化，中产阶级开始储备老年健康消费，大批新技术应用进入医疗行业，健康产业将会继续快速发展。

从销售模式向运营模式转化，当好辅助角色

Q4：在涉足医疗时，有的房企投资医院，有的直接建设医院，有的与社区、养老地产相结合，有的全产业链介入。对于新入局的房企来说，您觉得做医疗从哪个细分领域介入比较好？

孟晓苏：医疗下沉社区时，要培养保健医生、全科医生等，这样社区和医疗才能很好地结合起来。此外，我建议建设中国的医疗城，利用国家、国际优质资源以及民间投资等混合力量，将医疗、教学、研究相结合，就像休斯顿医疗城，集群效应明显，使得医疗成为当地的一种产业。

乌丹星：就现阶段而言，我不建议入局。一定要等一等大势，也就是疫情之后的国家战略趋势。医疗领域的分工、边界、责任，国家并未出台明确政策。2020年企业要做的是，观望、等待，捂住钱袋子，活下去，而非盲目进入新项目。

鄂俊宇：房企涉足医疗时，最重要的是全龄的健康管理，面对新冠疫情，从幼儿、青壮年到中老年，对于较长健康寿命的预期越来越高，全龄健康管理服务将被市场广泛所需。

其次，随着老年人口不断上升，养老地产以及社区的建设和改造，与康养、医养的结合，将成为必要的配套和服务需求。整个康养市场围绕老龄化所需的康养、医养服务，将迎来一个快速的增长阶段。

冯国亮：房企进入养老地产，医疗健康配套必须同步，因而最好的选择是在养老项目的开发运营中，与医疗大健康产业集团深度合作，这样可以把各自的优势充分发挥出来。

马军：地产企业要想做好医疗行业，首先需要政策放开，其次是头部房企参与进来。基础医疗还是以国家投入为主，民营资本介入的话，需要作出差异化。

诸如养老与医疗结合，根据以往经验，有些企业是在真正做养老，而一些企业是在做概念。如果地产行业能把养老做起来，不是做医疗的概念，而是配套，做和老年病有关的医疗配套，这个路子还是行得通的。而在养老这块，目前中国主要是高端和低端，面对中产人群的养老服务机构缺乏，有待培育。

Q5：未来，房企在社区医疗以及大健康领域将扮演怎样的角色？

乌丹星：辅助。不是主角，辅助角色。如果定位得好，这盘棋可以下成功；定位得不好，会有很大风险。根本上，取决于地产商对自己的定位，对价值和作用的认知。但绝大多数地产商目前没有这个认知能力，即便他们在其他方面做得非常成功。

鄂俊宇：未来开发商在政府的要求下，在社区的建设中，必须承担起医疗配套资源建设的责任，同时从销售模式向运营模式转化。未来的商业模式将承担起主动构建平台、整合资源，甚至成为直接参与的角色。

我们期望房企进入医疗、养老领域，首先责任上要有担当；其次要了解产业的特点，克服地产的路径依赖或地产思维；第三，充分发挥资源和资本的优势，与医疗人才或医疗机构建立合适的合作模式和机制，保证进入康养产业的企业持续、稳定地发展。