3月中旬以来，中资美元债受到流动性冲击，估值先暴跌后回升。评级下调对房企美元债估值的影响出现分化，其中，泰禾美元债在评级下调后大幅上行超过300bp，阳光100和泛海美元债个券估值差异非常大，估值上行幅度也相对较大。金茂在评级展望调整为“负面”之后，估值也有一定的上行，不过目前收益率仍相对较低。富力、雅居乐、新湖中宝、中骏和禹洲的美元债估值仍处于下行趋势。

2020年初至4月22日，共13家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面。其中包括富力、金茂、雅居乐、泰禾、中骏、禹洲。从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债指标弱化。

以中国恒大美元债EVERRE 12 02/17/20为例，两次评级下调之后（2016年1月11日、2016年4月8日），美元债估值在1个月内跃升80-130bp左右。而碧桂园美元债COGARD 7.5 03/09/20在两次评级下调之后（2016年3月17日、2017年12月4日），估值均相对平稳。

本轮评级下调对债券估值影响分化

多家房企被下调评级或评级展望调整为负面

历史评级下调对美元债和境内债估值的影响

整体来看，海外评级下调对少数房企美元债估值影响较大，对多数房企影响可控或无影响。海外评级下调对恒大、泛海、华南城、泰禾、鑫苑置业、亿达美元债估值的影响较大。这些房企的美元债估值均较高，同时伴随着高杠杆或经营负面。海外评级下调对绿地、融创、富力、禹洲、大连万达、建业、花样年和新城控股美元债估值的影响相对可控，对碧桂园、万科、首创置业、世茂、合景泰富和雅居乐美元债估值的影响较小。

评级下调对房企美元债估值的影响出现分化，其中，泰禾美元债在评级下调后大幅上行超过300bp，阳光100和泛海美元债个券估值差异大，估值上行幅度也相对较大。金茂在评级展望调整为“负面”之后，估值也有一定的上行，不过目前收益率仍相对较低。富力、雅居乐、估值受海外评级下调的影响相对较小。

2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”，主要由于新冠肺炎的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑。与此同时，多家房企被下调评级或评级展望调整为“负面”。本篇报告梳理哪些房企评级被下调、国际评级机构下调评级的原因，并分析海外评级下调对房企美元债和境内债估值走势的影响。