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标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”，中骏2019年的业绩明显低于预期，由于公司收入确认放缓、盈利能力疲弱以及持续的高额土地投资，杠杆率在未来一至两年内可能不会有大幅改善。 2020年4月，穆迪将中国房地产行业的展望调整为“负面”。自2015年6月以来，穆迪对中国房地产行业展望一直保持稳定。本次调整展望主要由于新冠肺炎的影响和经济增速放缓导致房地产销售下滑，穆迪预计2020年全国房地产合约销售将同比下降5%-10%，库存将保持较高水平，境外融资环境仍存在不确定性。截至4月9日，78%的受评房企的评级展望为稳定，穆迪预计年内展望为稳定的受评房企将占多数，不过，负面评级行动数量可能超过正面评级行动数量。
穆迪和标普将雅居乐集团评级展望由“稳定”降至“负面”。标普表示，由于收入增长乏力和房地产开发及其他投资激进，雅居乐集团的去杠杆在未来6至12个月可能不会有实质性的改善。 进一步观察被下调房企境内债估值变动，采用以下数据处理方式：（1）分别提取境内债在评级调整日和4月22日的行权估值；（2）用4月22日估值减去调整日估值得到每只债的估值变动，采用算术平均法计算房企平均估值变动；（3）计算中短期票据AA:3Y在4月22日和评级调整日收益率的差值作为参照。 标普将中国金茂的展望从“稳定”调整为“负面”，同时确认其“BBB-”发行人信用评级，以及公司担保的高级无抵押票据“BBB-”发行评级。标普将展望调整为“负面”，主要因为中国金茂公布的2019年业绩弱于标普预期。中国金茂在过去两年迅速扩大了规模，但未合并合资项目贡献量占其增量销售的比重较高，从而扩大了合同销售增长与收入之间的差距。 穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）和富力地产（香港）“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。穆迪预计，富力地产收入/调整后债务在未来12-18个月将保持在44%-46%的较低水平。
原标题：房企遭遇海外评级下调潮 有何影响？ 来源：郁言债市 从历史角度看，海外评级下调对少数房企美元债估值影响较大，对多数房企影响可控或无影响。海外评级下调对恒大、泛海、华南城、泰禾、鑫苑置业、亿达美元债估值的影响较大。这些房企的美元债估值均较高，同时伴随着高杠杆或经营负面。对绿地、融创、富力、禹洲、大连万达、建业、花样年和、首创置业、合景泰富、世茂、绿城、碧桂园影响很小甚至无影响。 海外评级下调对新湖中宝、泰禾、大连万达、富力、禹洲和融创境内债估值的影响相对较大，对恒大、红星美凯龙、建业和绿地的影响可控，对万科、华远地产、首创置业、合景泰富、世茂、绿城、碧桂园影响很小甚至无影响。以15万科MTN002为例，债券估值在评级调整日（2018年6月26日）之后仍然保持下行趋势。
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穆迪将泰禾集团“B3”企业家族评级下调至“Caa1”，评级展望由“稳定”转为“负面”，评级下调主要由于泰禾未来12-18个月内到期的债务数额巨大，经济状况恶化将提高泰禾集团的再融资风险。
本篇报告梳理哪些房企评级被下调、国际评级机构下调评级的原因，并分析海外评级下调对房企美元债和境内债估值走势的影响。 风险提示：房企评级下调超预期；房地产销售大幅不及预期；房地产融资超预期收紧。 风险提示：房企评级下调超预期；房地产销售大幅不及预期；房地产融资超预期收紧。 从评级调整原因来看，主要包括三方面，一是业绩不及预期，二是债务到期压力和流动性风险较大，三是杠杆率较高和偿债指标弱化。 2020年初至4月22日，共13家房企被国际评级机构下调评级或评级展望调整为负面。其中包括富力、金茂、雅居乐、泰禾、中骏、禹洲。评级下调的房企数量增多，与国际评级机构对中国房地产行业的展望调整为“负面”紧密相关。随着2019年报披露，可能还将有一些房企由于业绩不及预期、偿债指标表现不佳而被下调评级。 本轮海外评级下调对不同房企境内债估值走势的影响差异化。其中，泛海境内债估值平均上行幅度超过200bp，新湖中宝和泰禾估值上行也超过90bp。而金茂、雅居乐、禹洲、中骏、正商、红星美凯龙估值受海外评级下调的影响相对较小。整体来看，弱资质、高杠杆、估值偏高的房企债券估值受海外评级下调的影响较大。 本轮评级下调期间，房企美元债受流动性冲击的影响先暴跌后回升，因此估值变动蕴含了流动性冲击的影响，我们从历史角度分析评级下调对美元债估值的影响。评级调整样本为发行中资美元债的主体2015年以来评级下调情况（剔除撤销评级的情况），计算房企美元债在评级下调之后一个月的估值变动。如果评级调整日相差1个月以内，取较早的评级调整日。 1 2 从历史下调评级的影响来看，高杠杆、弱资质房企的境内债对海外评级下调较为敏感，而国企、稳健龙头房企对海外评级下调不敏感。我们观察房企境内债在海外评级下调之后一个月的估值变动。其中，海外评级下调对泛海的影响最大，短时间内境内债估值大幅上行，以17泛海MTN001为例，两次海外评级被下调之后（2018年5月28日、2020年3月19日），债券估值在1个月内均跃升超过200bp。 |
