来源：21世纪经济报道

万科拟调至2%以内

多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示，房企4月单月融资高达971亿，创近年新高。截至5月27日，年内融资合计3076亿，达去年全年的53.03%。去年全年，也只有5800亿。

中原地产首席分析师张大伟也表示：“房企不仅最近债券发行暴涨，定价利率也持续下调。”

叠加疫情影响，部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下，它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐，防止后续出现资金链断裂。

但是，这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续？中原地产首席分析师张大伟认为，4月份由于疫情，海外资本市场的动荡，基本封死了内地房企海外融资的可能性，当月几乎没有境外融资，5月虽然放开了，但预计对于部分房企非常重要的海外融资，将在未来一段时间接近归零，少数融资也可能面临高价的可能性。

严跃进表示，万科具有行业的标杆导向性，如果下调成功，对于其他优质房企的相似债券会有影响，存在一种跟风调降的可能性。

当前融资环境宽松，债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下，房企的融资利率严重分化，昭示着后市的隐忧。

公告显示，5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月，今年7月18日面临回售。

万科这次调降利率如果成功，将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。

上海易居房地产研究院总监严跃进分析，万科债券利率下调，说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲，当前，境内流动性宽松，LPR等一些利率都在下调，对房企债券利率起到了影响，近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。

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2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示，今年房地产的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。

值得注意的是，开闸放水，并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重，优质房企融资成本大幅走低，甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地，融资成本最低为2.6%；研究报告指出，目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算，财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场，2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。

实际上，除了万科，华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日，华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率，由6.8%降至5%，5月26日，又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。

穆迪4月份的报告，将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”，但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”，其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。

等房企的债券利率已经进行了调降，其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%，无人回售。

房企加快发债的背后，更多是未雨绸缪，抓紧当下的融资窗口期，现金为王。因销售压力增大，担忧销售回款无法及时“回血”，以及即将到期的偿债压力。