地产、龙湖集团、德信中国位列4-10位。

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港股TOP10房企毛利率均值为41%

绿景中国摘桂冠

据《投资者网》统计，2019年港股盈利能力最强的10家房企的平均毛利率为40.54%，于中国上市典型房企的29.9%均值相比，高出近10个百分点。同时，在2019年房地产行业毛利率普遍下滑的趋势下，个别港股房企的毛利率水平仍表现优异。

一向以高毛利率及“旧改”著称的绿景中国为例，2019年绿景中国的销售毛利率达到64.19%，居港股上市房企毛利率水平之桂冠；2019年绿景中国营收和净利润双双上涨超40%，其中毛利率方面，绿景中国的毛利率为44.3亿元，较2018年同比增长64.93%，作为深圳“旧改之王”绿景中国超过90%土地都通过介入城市更新获取，很少通过招拍挂公开市场拿地，这使得其拥有大量质优价廉的土地资源，且连续三年能够保持超50%以上的高毛利，成为港股上市房企中最会“赚钱”的房企。

同时，大悦城地产、合生创展以毛利率超50%的水平紧随其后。2019年，在与中粮地产重组后，大悦城地产迎来了营收和净利润的双丰收，2019年大悦城的期间费用率较2018年有所下降至13.60%，费用管控较去年有所提升，整体盈利能力较强；而作为“闷声发大财”代表之一的合生创展，在一改往日“囤地、长周转”策略后，经营业绩出现了较大的突破，2019年合生创展毛利为93.63亿港元，毛利率进一步提升至50%。

同时，纵观港股上市房企的净利率数据，2019年合生创展以高达51.84%的销售净利率再度稳居行业最高水平。据《投资者网》统计，2019年港股TOP10房企的平均净利率为26.88%，处于中国上市房企中的领先水平，其中，除了合生创展净利率突出外，合景泰富、中海地产分别以38.96%、26.02%的高净率位列第2、3位，主要由于2019年合景泰富的归母净利润同比增143%至98.05亿元，2019年合景泰富本毛利大幅增加220.9%至78.66亿。

此外，净利率排名第三，一向以高毛利闻名地产行业的中海地产，2019年虽以净利率微跌的方式出场，但却仍是H股甚至A股中盈利能力极强的房企，2019年中海地产以416.18亿元的净利润完胜碧桂园、万科、恒大，拿下了中国2019年上市房企“利润王”的称号。

但需指出得是，除了中海外，净利率同时突出的还有同样身为央企的华润置地。2019年华润置地的销售净利率为22.82%，2019年，华润置地收入1477.4亿元，同比增长21.9%，归母净利润为286.72亿元，同比增长18.3%，受规模体量及整体利润下滑等条件限制，华润置地保持龙头房企业绩增速，盈利能力处房地产行业领先水平。

事实上，纵观《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单，不难发现在TOP10房企中，中海地产和华润置地是入围者中为数不多的龙头房企，一方面由于龙头房企规模大，利润增长缓慢，盈利增速及毛利率水平不及千亿以下或更小规模的房企；其次，上述榜单中千亿以下的房企占据70%，而除了中海、华润及龙湖外，剩余的7家房企的规模均在千亿以下甚至百亿以下水平，这意味着，规模小、基数小的房企，盈利能力及利润的空间更大，而规模、基数大的房企跃升行业领先地位，则往往会更难，这也是上述榜单出现规模房企占少数原因之一。

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盈利指标大比拼

黑马德信中国突袭？

ROE(净资产收益率)作为判断房企盈利能力强弱的重要指标，一直为业内频频使用，在房地产行业，ROE能够反映企业盈利能力、周转速度、负债情况等，ROE越高，表明企业投资带来的收益越高。ROE指标主要是净利润与平均股东权益的百分比，也是公司税后利润除以净资产得到的百分比率。

总的来看，ROE作为衡量房企盈利能力的重要指标，2019年上市的样本房企ROE的表现主要有：大中型房企ROE排名较为稳定且处于中位以上，中小房企由于盈利空间较大排名居首；同时在《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单中，前三甲的绿景中国、合生创展、中海地产ROE值反而更低，排名靠后的德信中国、龙湖集团等ROE反而较高。

2019 年上市房企整体 ROE 略有下降，大型房企领先于中小型房企。东方证券研报先后四显示，2019年A+H 股中的 147 家上市房企的 ROE 11.7%，较 2018 年降低了 0.8 个百分点，整体 ROE 水平略有下降。其中大型房企、中型房企和小型房企的 ROE 分别为 13.4%、11.4%、6.7%，大型房企的 ROE 明显领先于中小型房企。

与此同时，根据《投资者网》发布的《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单中，排名前十的房企ROE均值在21.28%，处于行业中的高位，其中，大型及快达千亿规模的房企ROE值较高，最高值超40%， 2019年大型房企ROE 回落，中型房企正在逐渐在提升，小型房企呈现两级分化态势。

2019年，在众多赴港上市的内房股中，由于净利润提升及运用较低杠杆，中梁控股2019年以高达43.92%的ROE位居行业领先水平，但由于其剩余项盈利指标未及预期，因此，在本期TOP10榜上擦肩而过。

而除了中梁控股外，上市近一年的地产黑马德信中国在《2019年港股盈利性最强的十家房企》榜单中ROE位居首位。据《投资者网》研究发现，2016年-2019年德信中国的业绩增速一直在快速增长，2019德信中国在众多业绩潜力、净利润排名及ROE值排名中位居前列，盈利能力不容小觑。

同时，ROE超30%且排名列2、3位的房企分别为龙光地产和合景泰富，排名4-10的港股房企分别为龙湖集团、华润置地、路劲、中海、绿景中国、合生创展和大悦城地产。

需要指出的是，为了更好地评估房企盈利能力，ROA（总资产报酬率）作为评估企业盈利能力的有用指标也被列入评选范畴，2019年50家样本房企的ROA均值为5.8%，较2018年基本持平，这反映出在房地产行业整体利润下滑的背景下，房企更加注重盈利能力及产品质量。

2019年港股盈利能力TOP10房企ROA均值为8.24%，其中ROA超过6%有9家，ROA排名前三的是：绿景中国、龙光地产、中海地产，分别为10.03、10.01、9.57，剩余房企的ROA也均处于行业高位水平。

综合来看，无论是ROE均值还是ROA，结合2019年上市50家样本房企及《2019年港股最强盈利能力TOP10》榜单，得出结论：一、大型房企盈利能力相对稳定、极少数房企能做到规模及利润平衡；二、千亿以下房企盈利排名较为靠前且各项指标处于行业领先水平，小型房企盈利趋势两极分化，一则位居行业领先位置，二则盈利能力为负数。

如今，在高扩张转向高质量发展的时代下，2019年房地产行业面临“毛利率下滑、利润空间收窄”的行业难题，土地市场由于延续前几年的火热造成房企的拿地居高不下，压缩了整体利润水平，未来，随着土地市场的规范化，招拍挂成为主流的拿地方式，房企的毛利率水平或将维持小幅下滑。（思维财经出品）■

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