而从此前海南的房价走势来看，近两年的涨幅明显回落。据贝壳研究院数据显示，海南商品住宅价格方面近两年仍保持了年度5%到7%的涨幅，但相比2017年和2018年1月-4月价格15%-28%的同比涨幅，已经回落到了比较理性的空间。

刘赐贵表示，从2015年开始，海南对房地产提出了“两个暂停”，一个是暂停批地，一个是有地的房地产商暂停批建，2018年海南又采取了全域的限购，“房地产几经大起大落的风险，在自贸港政策发布后不会再出现。”

“现在大家都在抢量，绝大部分项目都没有涨价，或者没有太大的变动。”侯召认为，一方面是因为上半年销售不好，2月几乎没有销售量，4、5月才有好转，很多项目都想把销量先提上来；另一方面是政府管控很严，海南目前在售项目在房管局全部已经做过价格备案，涨跌幅度不能超过10%。而这种限价的做法也是为自贸港的落地做准备。

“海南拥有的度假养老资源，购买力是由全国来支撑的。现在增加了自贸港的概念，虽然建设自贸港的周期比较长，但在2025年全岛封关前，随着基础设施建设的投入，医院、教育、景观、交通等配套会越来越好，区域的居住价值也会越来越高，甚至可能比肩一线城市。”侯召这样表示。

市场“跑量”需求重于涨价，利好释放被抑制

因为购房者增多，海南一楼盘销售负责人称，他所知道的大型开发商都在涨价，但是涨得不多，仅有四五个点（即4%、5%）。

侯召也认为，价格估计短时间内不会有太大的变化，但是9月份之后，可能项目陆陆续续都没有什么房源可卖，价格或会涨起来。

据海南诚房网线上客服介绍，现在来买房子的人，都是冲着自贸港来的，投资和居住需求的都有，其中，来自北京、上海的购房者数量最多。

虽然海南有着严控房地产政策的束缚，但综合海南当地房地产业内人士的介绍，海南自两会后楼市已经发生转折。

“现在有些区域房源不像之前那么充足，几乎没有小户型，都是100平方米以上大户型。估计到明年可能是一个瓶颈期，没有什么房源可卖了。估计市场后期价格会上涨，如果价格涨得太高，海南当地政府肯定还得出一些限制政策，不会让房价彪升上去。”海南一楼盘销售负责人如是称。

新京报记者在采访中发现，对于当前的海南，业内都预感到，如果市场出现大幅涨价的话，会有更严厉的限购政策出来，但对于房价上涨的预期又颇为强烈。

事实上，自从海南省全域限购以来，住宅用地的供应逐年减少。据海南环球屋统计，5月海南仅有3宗城镇住宅用地成交。从1月-5月的土地市场统计数据看，工业、商务金融等非住宅类型的土地供应量在持续增加。业内认为，未来海南对于商品房的把控会更加严格，住宅用地想要有增量想必很难。

即便这样，上海易居房地产研究院《2019年区域房地产依赖度》报告显示，海南对房地产依赖度仍排全国第一。

为此，海南“地产化”仍是当务之急，而2020年也被业内视为海南“去地产化”的开局之年。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，2020年，海南省强调“去地产化”，以壮士断腕的决心，摆脱全省对于房地产市场的依赖，而自贸港是一个很好的契机。 

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，在疫情期间，别的城市都在放松政策，而海南是第一个收紧房地产调控的省市。

根据国家统计局发布的数据，4月，海口新建商品住宅价格环比上涨0.5%，同比上涨5.3%，三亚新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨5.6%。但是二手房价同比、环比均出现下降。

6月8日，国务院新闻办公室就6月1日出台的《海南自由贸易港建设总体方案》举办了新闻发布会。中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵强调，“要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。”

不过，与预期相比，利好释放已被抑制。业内人士称，很多人一边预期着房价会有所上涨，一边也担心出台更严厉的限购政策。

而对于海南的升值空间，海南一楼盘销售负责人认为，“一线城市或者准一线城市上涨空间有限，但是海南受自贸港红利影响是从无到有，房价如能有深圳的一半，就已经很可观了。”

在2019年业绩发布会上，雅居乐解释毛利率下跌的原因，其中一项就是海南高毛利项目贡献小了，拉低了整个毛利率水平。2018年雅居乐在海南入账113亿，但2019年不到40亿元。

从目前来看，“在海南发展房地产的空间确实不大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，可能海南会继续出台政策压制房价，从理论上看，如果不加码控制政策，自贸港的概念会促使海南房价上涨。而一旦房价上去了，也会影响经济和其他行业的发展。