在目前国内地产开发规模增长有限的环境下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应择机谨慎布局。

　　行业观：克服“白银时代”焦虑，转型成必然

　　房企转型，有其必然性。

　　从1998年开始，中国房地产业进入了快速发展阶段，即所谓的“黄金时代”。作为行业的主要参与者，房企享受着改革与市场红利，其盈利模式建立在土地的持续快速升值上，长期宽松的信贷环境使得房企资金成本低、财务杠杆高。

　　但随着中国经济进入中速增长区间，在国家调控政策的主导下，房地产市场从2007年的过热回归到理性。自2008年开始，地产行业的“白银时代”来临。

　　从“黄金时代”到“白银时代”，不仅是成色的变化，也是房地产行业的使用功能发生了变化，即不再单纯地体现投资属性。同时，“行业天花板+政策影响+资金紧张+盈利能力低”多重因素集结，“白银时代”的行业降速带来了集体焦虑。而克服焦虑的唯一方式就是行动。不论主动还是被动，房企们纷纷思变、求变。

　　早在2010年前后，就有房企开始提出多元化业务转型。2016年恒大地产集团有限公司更名为“中国恒大集团”（以下简称“中国恒大”），之后房地产业掀起了一波改名浪潮。据不完全统计，2018年以来，已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名。

　　2012年年底，已稳坐多年行业老大交椅的万科开始转型提出“城市配套服务商”战略――从一家专注住宅开发的公司，开始转变为一个将业务触角延伸到商业、物流、养老、酒店、长租公寓等各个领域的公司。

　　为迎合多元化业务发展，万科更是推出了“试错”机制和“赛马”机制来刺激新业务的开展。广深区域的“八爪鱼战略”和上海区域的“热带雨林战略”，在“万亿市值计划”的构想下，让万科多元化业务呈现出万马奔腾之势。

　　在万科忙着发展多元化业务的时候，彼时还是中国最大的商业房地产开发商的大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”），迫切地想要摘掉“房地产商”的标签。为撕掉标签，万达集团董事长王健林下调房地产开发业务收入目标，陆续涉足影视、体育、金融等多个领域。有观点认为，万达集团，已不仅仅是发展多元化业务那么简单，而是想大刀阔斧地砍掉房地产业务。

　　克而瑞研究中心统计数据显示，TOP30房企中，70%的企业都发布过多元化业务战略；TOP100房企中，有97％的企业布局了多元化业务。

　　从具体业务领域来看，上市房企进军方向多围绕着房地产上下游业务。百强房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面：物业管理服务、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建。其中，物业管理服务行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，酒店及相关开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元化业务正在不断垂直下沉。

　　通过对TOP30房企2019年年报中多元化业务发展情况梳理，《中国建设报·中国房地产》发现对诸多房企而言，多元化业务不再是一个集团内的小板块，很多已成为单独上市的公司甚至与房地产主体公司并列，这一趋势尤其是在物业管理服务板块最为明显。

　　业内人士对此分析表示，物业管理服务是多元化业务中的“明星”，当前正处于拆分上市潮中。投资物业由国内REITs（房地产信托投资基金）发展起步，拆分上市可期。物业管理服务和投资物业作为房企房地产开发业务的延伸，顺势而为即可布局，且具备稳定收益。房企布局产业地产，可以运用其自身资源与能力打造“价值洼地”。文旅地产考验大盘开发能力，更考验运营水平。代建业务属于轻资产高利润率的业务，目前以代建业务闻名的独角兽企业绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称“绿城管理”）已率先上市。此外，业务越垂直，越容易出精品，越容易给客户带来相关领域价值。客户群体越精准，满意度就会越高，品牌也越容易形成口碑。

　　近年来，房企在创新业务方面也在加速布局，主要包括长租公寓、养老服务、绿色金融、机器人、汽车、生猪养殖等几大板块。其中，长租公寓受到很多房企青睐。

　　经营观：坚持主业深耕，多元化业务实现突围

　　从2010年到2020年，在房企关注多元化业务的近10年间，多元化业务成为实现业绩突围的主要方式。但多数上市房企仍继续坚持主业深耕，第一主营业务依旧为房地产开发。据统计，房地产开发业务收入占总营收大于70%的上市房企数量，合计占比约达65%。

　　克而瑞研究中心数据显示，从营业收入来看，自2017年至2019年，多元化业务营业收入的平均占比由11.94%微升至12.06%。从5方面的具体业务内容来看，除产业地产外，剩余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升。其中文旅地产业务占比上升最快，主要因为2018年融创中国控股有限公司的入局，带动营收贡献率快速上涨。物业管理服务在资本的加持下发展也较快，但由于2018年碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园集团”）将碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”）拆分上市，这部分物业管理服务收入不再并入上市平台，因此物业管理服务贡献占比出现下滑。另外新城悦服务集团有限公司（以下简称“新城悦”）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）等营收也不在新城控股（601155）集团股份有限公司、绿城中国控股有限公司中体现。若考虑碧桂园服务、新城悦、绿城服务等物业管理服务公司收入，物业服务管理业务营收贡献占比也呈现持续上升趋势。

　　有专家表示，从目前发展情况来看，房企参与的多元化业务中，部分业务已建立了相对成熟的商业模式，轻资产、高利润且营业收入稳定的物业管理服务就是成功案例之一。物业管理服务对房企而言，准入门槛低，而且房企发展物业管理服务，可以通过“母公司导入+第三方外拓+并购扩张”来实现规模扩充。母公司的导入可支撑物业管理服务公司业绩的稳健持续增长，上市融资可助力企业通过收并购进一步扩大规模优势。

　　此外，同样由于业务模式与房企房地产开发业务统一，代建业务相对房企而言准入门槛也很低。但是，由于目前绿城管理的代建业务成长较快，形成了品牌效应，因此其他房企的同类型业务方面，面临的竞争压力较大。

　　而投资物业、产业地产、文旅地产3项业务虽有类似之处但仍各有不同。其中文旅地产运营和自持将导致资金压力更大，但文旅地产可凭借住宅先行的方式缓解压力。产业地产面临的招商引资压力会较大，洽谈合适的产业难度较高。而投资物业属于持有型物业，同样面临两大问题：一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出；二是对部分房企而言，投资类物业会加重企业资金压力。