疫后楼市持续升温,调控升级符合预期:受整体流动性宽松、疫情积压及投资保值需求释放影响,2020年以来深圳楼市明显升温,上半年二手房累计成交4.7万套,同比增长36%,其中6月单月二手房成交1.1万套,同比增长76.2%,创2016年4月以来单月新高。统计局数据显示5月深圳二手房均价同比上涨12%,涨幅亦远高于北上广(1.5%、2.8%、0.1%)。上半年楼市热度较高的杭州、东莞等近期先后加大调控力度,此次深圳升级调控措施,旨在更好地落实“房住不炒”及“三稳”定位,符合预期。

购房门槛大幅抬升,短期需求端冲击较大:不同于过往落户即可获得购房资格,本次《通知》新增落户需满3年、且购房之日前连续缴纳36个月及以上个税或社保的规定,购房门槛大幅提高。2016-2019年深圳户籍人口由384.5万升至494.8万,新规意味着过去三年超百万新增户籍人口失去购房资格;同时新规还要求户籍人口需满足连续36个月个税或社保缴纳规定,意味着利用未工作成年子女名额购房将受到约束(乐有家数据显示2020上半年00后二手住宅购房占比0.2%,预计该部分需求影响相对有限)。新政出台短期或对需求形成较大冲击,市场热度有望逐步回落。

增值税免征年限延长、非普首付比例上调将推升交易成本,降低市场活:跃度:《通知》将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年,2015-2019年深圳2手房合计成交约47.9万套,若不考虑重复成交,占到深圳存量商品住房的26.4%,意味着这批房源短期若入市,均将纳入增值税增收范围。同时对于普通住房认定标准、《通知》新增实际成交总价低于750(含本数)万元规定,且对购买第二套为非普住宅首付比例上调10%。以购买一套容积率大于1、建面120平、满2年但不满5年、总价1000万元住宅为例,原为普通住宅,免增值税,二套首付比例70%;现在为非普通住宅且不满5年,按照5%的征收率全额缴纳增值税50万元,且首付比例升至80%。税费及首付比例上升将大幅推升交易成本,尤其影响置换及改善需求的释放,进而影响二手房市场成交活跃度。

:调整离异购房要求,追溯年限延长:《通知》规定夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。与前次规定相比,离婚后追溯年限由2年增至3年,既可满足离异人士合理住房需求,也可有效遏制炒作。此外,《通知》明确离异之日起3年内购买住 445d 房的,在执行相关税费、贷款、限购等政策上,按离异前家庭相应标准执行,因此对于离异前家庭有1套住房,离异后无房一方可以成年单身人士身份购买1套商品住房,但新购住房时将被认定为二套,对应首付比例为普通住宅70%、非普通住宅80%,与调整前政策(若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明,贷款最低首付比例50%)相比,首付成本明显增加。

:加强热点楼盘销售管理,优先支持无房及个税或社保缴纳长的家庭:《通知》规定对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个税或社保时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。不排除后续热点楼盘试点无房家庭、个税及社保年限缴纳时间较长家庭优先摇号政策的可能性。

投资建议:本次深圳新政依旧从需求端出发,购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击,预计市场成交热度有望逐步回落,中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局,未来仍需关注供给端的政策走向。从全国来看,随着二季度楼市逐步企稳,部分热点城市出现过热迹象,在“房住不炒”总基调下,不排除调控收紧可能性。板块投资方面,供应放量叠加低基数,成交有望延续高位,基本面改善助估值修复逻辑仍在,建议关注:1)销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团;2)低估值高股息率的万科、保利、金地等。

风险提示:1)深圳此次调控升级无论从覆盖面还是调控力度均属于历史较高水平,需警惕短期需求大幅下滑、导致短期成交低于预期风险;2)由于新冠疫情对行业开工、复工造成影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期风险;3)新冠疫情影响下三四线春节返乡置业缺失,叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾风险。

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