同期，金融界“金智奖”房地产企业价值评选（2020）榜单正式揭晓。本次评选以倡导新发展格局背景下上市房企综合竞争力为目的，以长期价值为锚，以金融界“Z房地产上市公司六力评价模型”为基础，经过因子建模模评价和专家、投资者网上投票两轮，选出50余家上市房企。

　　“本届论坛是在中央提出要‘逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局’的背景下召开的。”刘凯最后说道，“房地产行业身处其中不可缺席，必须主动应对，将企业发展、行业发展融入国家战略，坚定地为双循环战略发挥稳定器的作用。”

　　图为：上海溢臻投资管理董事长 刘晓兰

　　围绕着REITs能够为房地产行业的助力、以及未来走势展望等内容，此次论坛中专门设置了以“产融对接共话REITs”为题的实践者对话环节。参与对话的嘉宾包括了证监会政策研究室原副主任黄运成，博时资本管理有限公司总经理陈喆，东方红资管副总经理周代希，招商蛇口(001979,诊股)副总经理、董事会秘书刘宁，以及高和资本资本市场部高级副总裁徐琍英等。而该环节的特邀主持人为国信证券(002736,诊股)监事会主席何诚颖。

　　夏亦丰认为，“我不觉得房地产行业进入了整体规模收缩的下行通道。首先，房地产行业当前处在换挡和分化期，整体增速放缓，行业集中度提升。房企由之前加杠杆、资本驱动的‘同质化’发展模式逐渐转变为更加强调管理运营能力、产品品质的新发展模式。”对于这个她称之为结构性成长的阶段，夏亦丰认为其中蕴含的第二曲线增长，主要有“业务跨界，通过拓展新的业务领域，寻找新的增长动力”，以及“深耕地产开发主业，并通过涉足一些有政策红利的行业来回补地产主业”这两个方向。

　　图为：金融界集团董事长兼首席执行官 赵志伟

　　图为：暨南大学教授、华南城市研究会会长 胡刚

　　在与房地产业紧密相关的金融服务业方面，王忠民提出了是否能够将目前我国的REITs覆盖范围，从基础设施建设，扩展到全部的不动产领域等建议，并表示，当房地产业中金融服务的颗粒度能够进一步精细化，才能使居民在任何时候都可以基于收入增长、风险可承受度去金融市场中找到对应的金融服务工具。

　　暨南大学教授、华南城市研究会会长胡刚则在发言中，以城市发展的独特视角，围绕城市整体格局变化，以及内部结构变化两个方面同与会嘉宾进行了分享。在一线城市概念逐渐淡化的背景下，他提出了“一极多中心”的新城市(300778,诊股)概念。他表示，“城市群”、“城市圈”己成为中国城市发展主要形态。他预测，随着人口的逐步集聚，未来会形成23个城市群，规模达到5000万?1亿人口。其中最主要将形成京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游等5大城市群。

　　关于本轮试点对房企的影响以及房企该如何做准备，徐琍英表示，此次试点主要集中于基础设施领域，虽然强调了“不涉房”的逻辑但是，首批试点走出来的实践路径和操作模型，对未来房企在商业地产领域落地公募REITs方向具有重要的借鉴意义。徐琍英说，“如果说商业地产的公募RETIs将在3-5年后有望推出的话，那么房企应该利用3-5年的时间，关注这轮试点，了解REITs试点标准、准入门槛和运营机制，结合自身持有的不动产业务特点做好相应准备，当公募REITs的未来到来之际，第一时间从中享受到红利。”

　　在黄运成看来，REITs对中国房地产业、政府、投资者而言一定是大利好，他表示，“在固定资产中基础设施占绝大部分，政府占80%—90%。下一步资金怎么来？钱都压在房地产上，如果不盘活就没路可走，盘活了资产就走到‘第二曲线’。” 黄运成表示，REITs的推出将对中国房地产行业产生重大影响——第一，这对地方政府而言是重要支持。第二，可以让存量资产流动起来。第三，可以提高资本市场活跃度，稳定市场走向。

　　如果传统的高负债模式走不通，还有哪些金融创新工具可以使用？不动产信托基金（REITs）是国外资本市场中比较成熟的投资产品。早在2003年SARS疫情时，香港、台湾等市场采用了这一金融产品，有效地恢复了经济。国内投资界实业界也连续多年呼吁尽早放开REITs。今年证监会联合发改委出台基础设施领域开放公募REITs的试点政策，这意味着呼吁了十余年的REITs终于靴子落地。

　　此外，闫冬还提到了第二曲线的选择，投资应尽量偏向重资产，否则无法承担原有体量的问题。“现在房地产开发还有10年空间，体量蛋糕不能抛弃。在此前提下，每年拿出10%的现金流资金来做‘第二曲线’配置，逐步实现团队培养，保证团队的稳定性。这是一个布局‘第二曲线’如何平衡的方法。”他说到。

　　刘晓兰则以案例分享。首先谈到了宝龙地产。这也是首个在港股上市的中国商业地产运营管理企业。她表示，其第二曲线，是将文化艺术创新全面融入地产这个最大的主营业务中，对土地与未来应用，“都带来了较大的赋能与议价能力。” 另一家企业是依托于商业地产推动发展的零售品牌林清轩。刘晓兰提到了其在疫情期间的自我迭代，线下迅速进行产品调整，线上则接触所有通道，积极尝试创新营销渠道。

　　图为：方正证券房地产首席分析师 夏亦丰

　　行业增速放缓叠加疫情的负面影响之下，规模房企的竞争加剧，各梯队房企持续分化。外部环境变化所带来的巨大挑战和新机会，成为检验房企综合实力的试金石。在此背景下，金融界发布“Z?房地产上市公司六力评价模型”。该模型着眼企业发展的长期价值，将房地产企业内生综合竞争力分解为六大维度力：责任回报力、战略前瞻力、财务稳健力、运营管理力、产品服务力、数智驱动力。在理论研究、因子回归研究、实地调研与信息收集等先期准备的基础之上，对于每种能力的量化评价，都能够选择最恰当、最真实、最具代表性的财务指标、经营数据或企业公开数据等因子，赋权建模并进行客观数据化运算与评价。同时，模型还根据当期监管、舆情、公司治理、同行评议等进行入选资格剔除，最终得到统一的评分结果。根据这一评分结果，既可以反映企业在某一维度能力方面的行业排名，也能反映出企业的综合竞争能力。

　　在金融、土地、人口三大传统红利中，金融与土地的红利时代已经过去，单纯依靠人口红利能否支持房地产行业长期健康发展下去？在寻找这一问题答案的过程中，第二曲线理论提供了一种很好的观察和思考问题的角度，即在原有增长曲线到达顶点之前找到另一条生长曲线，从而开辟一个新赛道，创新一个新模式，收获更大的价值。

　　图为：论坛现场

　　那么。对于房地产行业而言，第二曲线究竟是什么？围绕这一话题，方正证券(601901,诊股)房地产首席分析师夏亦丰，中梁控股集团地产集团首席战略官、战略突破中心总经理曹俊浩，远大住工总裁唐芬，上海溢臻投资管理董事长刘晓兰，鹏华基金量化及衍生品投资部基金经理闫冬等业内知名人士，在以“论道未来：探寻第二曲线”为题的实践者对话环节展开了观点的交流与交锋。中国城市房地产研究院院长谢逸枫作为该环节的特邀主持人参与了讨论。

　　本次峰会由金融界主办，全联房地产商会担任指导单位，道琼斯担任战略合作，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地产工作室共同承办。

　　结合自身企业实践，唐芬在发言中重点谈到了数字化、智能化带动的行业变革。她认为，当下行业中数字智能化探索，很多仅停留在推广、展示、销售，以及后续服务运营方面。“对于房地产最主要的产品硬件，就是在建筑本身实现过程中，对数字智能化的关注度，远大住工相较于行业是领先的。”

　　图为：中梁控股集团地产集团首席战略官、战略突破中心总经理 曹俊浩

　　来自装配工程领域龙头远大住工的唐芬，则从关联行业的视角，谈到了她对房地产业发展第二曲线的理解。她认为，所谓第二曲线，不应只是简单的主业和副业。在房地产行业从数量增长进入品质提升的新时代后，产品力的提升正在带来市场格局的改变。而“从增量时代进入存量时代后，物业公司的价值将被重新发现和挖掘。”

　　在城市内部结构变化方面，胡刚则提出了三大变化趋势：城市内部结构在数字化条件下发生变化，虚拟空间与实体空间紧密结合；“站城产”一体化、立体化；中心城区向高密度立体城市发展。