当监管政策倒逼企业抛弃通过高杠杆高负债模式冲规模的发展路径之后，企业回归经营本质，通过优化产品、提升服务、深挖场景、拥抱科技等方式，从根本上解决发展问题，提供发展动力。相信在人才荟萃的房地产行业，通过不断的创新、打磨、励精图治，房地产行业必将迎来一个更加健康和生机蓬勃的未来。

2020年的下半程，"房住不炒"的基调和"融资新规"的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，"中国房地产金融CFO50论坛"（后简称"CFO50论坛"）于9月16日在沪隆重举办。

在未来10-20年，一线城市可能进入到后城市化阶段；很多二线、三线城市的城市化进度和发达国家相比其实还有很大的提升空间，尤其体现在改善型住房的需求。无论疫情触发，还是国家鼓励二胎政策，均带来了改善型住房的需求。这种需要是非常强劲的。房地产行业作为我国国民经济的重要支柱之一，一定能够对中国经济V字形的反转，以及经济内外双循环贡献应有的力量。

02房地产融资面面观

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当监管政策倒逼企业抛弃通过高杠杆高负债模式冲规模的发展路径之后，企业回归经营本质，通过优化产品、提升服务、深挖场景、拥抱科技等方式，从根本上解决发展问题，提供发展动力。相信在人才荟萃的房地产行业，通过不断的创新、打磨、励精图治，房地产行业必将迎来一个更加健康和生机蓬勃的未来。

房企很重要的是拥有地产产品。地产产品能够挖掘的地方很多。个人层面的互联造就了互联网公司。从未来看，未来的整个科技的方向一定是以家庭为单位。以家庭为单位，不是科技公司能够触及的一个点，只有开发商能做到。造房子的人、运营物业运营社区的人才可以触及。房企可以通过自身所属地位加强区块链技术孵化更多高价值产业，释放负债风险。

以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分五期和大家分享本次论坛的精彩内容。本篇文章为第三期——"三道红线"下的行业转承：知变图新。

知变 · 图新

地产基金管理人早已意识到要做股权投资。地产投资人观念偏向于有担保有抵押的债权性投资。真正股权端的投资者还需要有一个思维转化的过程。"三道红线"推一推，有助于真正的股权投资的落地。供需双方都有动力和需求促进股权产品的实施。地产基金是一个重要桥梁，这是一个挑战，也是一个机遇。

01"三道红线"压力下的上市房地产企业财务指标解读

"三道红线"对房企的融资模式将带来深远的影响，股权类融资会抬头，债权类融资可能会换一种新模式。房企需分析融资的风险、回购义务、固定收益以及经营风险等。房企可能会加大一些非有息负债类的融资，例如股权类的地产基金、供应链的融资等。

监管层通过"三道红线"限定房企，期望房企修炼内功。政策并不意味着"不好"的房企可能破产，"好"的房企可继续发展，关键是修炼内功。房企降融降贷，加强服务属性，才是正确的发展方向。加强服务属性，越早动手越好，越有内功越好，增强自己的特殊属性，品牌认知越强，越能在这场改革中站住脚。在这场改革中，加强内功的修炼是一个不可避免的大趋势。

本次论坛所有观点仅代表嘉宾个人观点，不作为投资决策

本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：

"三道红线"既管融资，又管投资，覆盖十分广阔。"三道红线"跟经营十分相关。房企更需要从经营端去驱动房企的发展。报表规划端是驱动经营的前置条件。"三道红线"是监管层首次对房企融资端直接的监管，如前所述，之前政策仅在供需两端和土地端。对于房企，这是一个引导，对金融机构也有一定的约束力。金融机构的债权资金可能向股权转变，短期债务向长期债务转变。中国房地产经济规模已经达到了16万亿人民币，通过监管的推动和指标的管控，房企更愿意接受股权性资金。

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