又见造假！这家房企被罚了

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　　前不久宝能地产造假地铁站才引发了全网批评，近期又一家世界500强的大房企绿地控股集团在济南的项目因造假被罚款！

　　蜜姐一直强调寻找价值公司的同时，一定要注意防坑，拒绝做韭菜。

　　财富的基本逻辑正如巴菲特所言，投资的第一原则是不亏钱。掉入一个大坑可能要几年、十几年甚至几十年才能爬起来，尤其是买房，一个坑就能埋掉六个钱包。

　　最近几年楼市调控一直持续，行情变化，蜜姐也多次在文章中强调要警惕中小房企，没想到如今浓眉大眼的房企也开始造作了。

　　我们该如何避免掉进房企造假的坑？还得先看看到底都有些啥套路。

　　从被曝光的行政处理结果告知书里面，可以看到被处罚的是济南市市中区绿地国际城项目，主要问题是发布虚假广告和虚假宣传。

　　该绿地国际城项目涉及造假的内容有4点：

　　一是，宣传有 “千亩”建设规模，而实际上这个项目拿地后实际土地使用面积并未有“千亩”的规模；

　　二是，宣传片区规划建设三级甲等医院，有用途为医院的用地，但能否建三甲医院未知；

　　三是，宣传项目周边有“M5”轻轨线经过，事实上这条“M5”轻轨线的线路设置还不确定；

　　四是，最让购房者气愤的，宣传片区配套初中为“实验”(初中)或育英(中学)，但官方回复却是该项目建设单位并未与教育主管部门签订代建协议！

　　尽管近期才被曝出该项目因虚假宣传被罚款200万，但早在今年7月，该项目的一些业主就发现上当了！

　　绿地国际城当初宣传“在建”的初中，甚至连代建协议都还没有签，更别提建校了。此后，这些业主就一直在寻求帮助和告诫其他购房人别上当了。

　　相比宝能地产造假地铁站，绿地国际城项目造假得更“全面”，购房人关心的交通、教育和医疗配套都涉及了。其共同点是造假地都在济南。

　　蜜姐翻看了国家统计局和济南当地房地产网的数据，今年一季度当地新房价格确实受到了明显影响。

　　国家统计局的数据显示，今年4月济南新房的价格开始恢复，之后都较为稳定，8月环比下滑0.4个百分点，9月与8月持平。

　　这样的行情并非特殊，整体波动也不算大。要把造假的锅甩给行情，实在说不过去。

　　再看造假的两家公司。

　　宝能地产在2018年就被传在筹划上市，不过已错过了内房企赴港上市的好时机，如今无论是我国内地还是香港，房企想要上市都十分困难。

　　宝能地产销售动作变形到造假地铁站牌，其压力也是可想而知。

　　但绿地控股集团则是妥妥的龙头房企，在克尔瑞公布的数据中，其2019年的销售排行业第6名，总土地货值排第5名。

　　财报显示，绿地控股2019年全年实现营业收入4278亿元，同比增长23%；利润总额306亿元，同比增长26%。

　　其2020年上半年，实现营收2098.43亿元，同比增长4.17%；利润总额153亿元，同比减少8%。其中，期内仅房地产业实现营业收入就高达966亿元。

　　作为龙头房企的绿地控股，却被资本市场狠狠“嫌弃”，总市值还不及它半年房地产业的营收，更是与2019年超4千亿的营收相距甚远。

　　别看2019年绿地控股的业绩似乎不错，负债等压力却很大，不仅层层传导给员工(详见《逼员工买房？绿地给我的教训！》)，还传导给了合作方。

　　央企中建三局曾发函称因绿地“欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转”，导致武汉打造国内“第一高楼”的项目一度停工(详见《这个冬天有点冷？业主打砸售楼处，绿地两项目停工“先发制人”》)。

　　当然，真正压力山大的还要数早期就成为了绿地控股股东的散户们。

　　蜜姐关注到这个问题的时候，是今年5月绿地某管理人员的绯闻刷屏，去翻看其历史股价和财报，才发现好一个投资者需要学习的“宝藏”案例(详见《桃色大瓜背后，绿地5年市值蒸发3800多亿，负债万亿！股民才是真绿？》)。

　　2015年，绿地控股借壳上市成为经典案例，出道即巅峰：市值压过如今的“宇宙房企”和当时的大哥万科，勇夺第一。

　　此后股价跌跌不休，从曾经最高峰的42元跌到个位数，难以重振雄风。

　　而如今其财报的数据也并非理想，绿地控股的股民们不知道何时才能出坑。

　　绿地控股今年半年报披露：

　　期内，归属于上市公司股东的净利润约为80.2亿元，同比下滑10.77%；

　　经营活动产生的现金流量净额约40.34亿元，几近腰斩，同比减少49.26%；

　　投资活动产生的现金流量净额为负的108.6亿元，同比减少38.05%；

　　筹资活动产生的现金流量净额约32.94亿元，同比减少19.71%；

　　截止2020年6月30日，绿地控股的资产负债率为88.51%；一年内到期的非流动负债高达897.48亿元；其他流动负债100.95亿元；负债合计更是超万亿，达10366.5亿元！

　　如按照“三道红线”的标准来看，绿地控股是每条都中招，着急卖房回款几乎是必然的。

　　但这并不能成为造假的理由。

　　最后，总结下近来报道和蜜姐自己看房过程中，发现的房企宣传造假集中的方面：

　　1. 教育资源：学区或学位简直是造假重灾区！典型如名校代管直接变成了是名校分校，别看开发商的广告或销售怎么说，直接找学校和当地教育部门核实；

　　2. 交通，除了前文提到两家房企造假地铁站或轻轨线的套路，更常见的是一些房企打擦边球，误导购房者交通便利，比如地铁站明明相距两三公里，却只告诉你直线距离不到1公里，一定自己去实地查看情况；

　　3. 夸大规划，从项目建设面积、绿化到商业体面积，怎么夸张怎么说反正也不写在宣传资料上，跟不负责任的渣男行为有得一拼。

　　另外，最好了解下房企的经营状况，尤其是在“三道红线”明年即将开始的情况之下，还债、融资压力之下，某些项目销售变现的情况或许为更加明显。