远洋资本5月以19.67亿元，每平方米均价约3.52万元收购上海越虹广场，也是一个经典的抄底案例。出售方光大安石于2017年购入该楼，虽未公布交易金额，但据北京写字楼网信息显示，2017年同年距越虹广场仅2公里的凯科大厦被凯德以15.6亿元、单位均价3.85万元的价格出售。而2019年底徐汇区的整体成交均价也维持在5-7.5万元左右，可见远洋资本对越虹广场的收购处于相对较低价格。

数据来源：企业公告，观点指数整理

盛洋投资的招商策略偏向科技类租户，该公司认为科技行业表现强劲，是非常具有发展潜力的行业之一。科技在美国属于重点发展行业，大量科技类企业在行业红利的催生下不停涌现。

另外，黑石还善于利用多种金融工具进行投资，如远期合约、期权等衍生金融工具，有效减少了因为市场变化导致的投资价值的相对变化。在资产减值的情况发生时，在金融市场的敏锐嗅觉也给黑石避免了不少风险。这一点或许可以给到远洋资本更多的启发。

据观点指数观察，物业增值也是盛洋投资的一个弱点。在中国，商业地产的增值速度较快，保值功能在众行业中排行前列，核心地段的物业更是炙手可热。而在地广人稀的美国，商业地产的增值和租金成长率极为缓慢，资产价值还会出现下跌的情况。

盛洋投资海外投资物业包括旧金山、纽约等城市核心地段的办公楼及住宅项目，2019年平均租用率超过了95%，但2020年的租用率仅有79.7%。短短一年之内租用率下降了近15%，尽管受到了全球经济环境下行的影响，但也从侧面反映了其租户资质。

这一点倒是与远洋资本不谋而合，远洋资本也一直致力调整自己的投资策略。近年来，远洋资本对REITs、数据中心、物流及医疗等发展潜力巨大的领域也做出了不少尝试。

盛洋投资物业投资表现

从银行贷款利率来看，以国内水准来说该成本属于优质贷款，以美国利率水准来说，受新冠影响，2020年上半年美国银行贷款利率从超过4%下降至近3.3%，盛洋投资的贷款利率也属于正常水平。

这也让美国的商业地产价值更难以辨别，盛洋投资的资产公允值下降正是与此相关。

不过，科技类企业亦需要具有硬实力，才能在面对行业竞争、市场风险或者黑天鹅时，从阴霾中突围。故而，为应对不同市场环境，未来盛洋投资需要采取适合的招商策略以及筛选企业租户才能够百战百胜。

据美国人口资料显示，千禧世代的生育年龄有持续往后延的趋势，再加上郊区化的发生，越来越多人会迁出城市，旧金山硅谷地区、纽约曼哈顿的租金中位数下降，而郊区则在上升。

此次远洋资本收购盛洋投资，相当于在海外建立了一个管理团队，打通了海外投资路径，与黑石的做法十分类似。但以GR Realty长期以来的管理水平来看，未来或许还需要远洋资本在管理方面更多的支持，才能够改善其亏损状况。

过去的一段时间里，欧洲疫情严重爆发，房产交易量大跌，不少卖家扛不住压力选择出售优质资产，而黑石则成立了一项针对欧洲房地产的107亿美元基金，瞄准欧洲房地产准备抄底。在面对机会时，黑石的果断出击也是其成功的要素之一。

为了快速提升资产的管理水平，黑石通常会在各个区域市场以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，同时将物业整合至其统一的投资管理平台，改善物业的品牌与口碑，从而提升物业价值。

2010年，远洋集团收购盛洋投资，如今10年过去，远洋资本以近93%的溢价从母公司手中接手该公司，实现了扩充海外市场的目的。