房地产企业的债务风险与房地产的行业属性和高杠杆运行模式有很大关系。由于房地产开发前期需要大量的资金购置土地、拆迁安置、覆盖建筑成本，因而资金链被视为房地产开发企业的生命线。在2003年以来房地产市场的高速扩张时期，由于行业利润率高、资金回笼速度快，房地产行业在投资上很容易出现“潮涌现象”，即众多房地产开发投资像潮水一样，一波接着一波涌向房地产业。在“涨潮”之时，每个房地产开发企业对其所作出的投资选择都抱有很高的回报预期，地方政府出于政绩和土地出让金考虑给予相关政策支持，金融机构也在“羊群行为”的影响之下乐意对其融资，各类住房需求主体也会倾尽几代人的储蓄踊跃购房。

而伴随着2017年以来中央在房地产行业供需两端的从严调控，市场开始逐步向理性回归，房地产投资开始逐渐“退潮”。房地产行业的整体利润率逐步下降，而土地成本、劳动力成本、财务成本、拆迁安置费用等开发成本却在逐步上升，房地产企业的债务风险开始日益凸显。

从中国房地产开发企业的资金来源看，间接融资（主要包括银行贷款和信托贷款）占比一直在90％以上的高位运行，直接融资（主要包括股票融资和债券融资）占比近年来虽有小幅回升，但仍然在不到10％的低位水平徘徊。在间接融资中，国内金融机构贷款来源一直稳居首位。相对于非金融业总体间接融资比例而言，房地产开发企业的融资结构失衡问题更为严重。房地产开发企业的间接融资特别是信贷占比过高，过度依赖银行金融机构的融资结构，导致了其抵御债务风险的能力较弱，并且其行业的债务风险很容易在银行金融机构系统传导扩散。房地产行业内普遍存在的债务期限不合理，进一步提升了处于集中偿债期房地产企业的杠杆率和资金链风险。

防范化解房地产企业债务风险的对策

由于中国房地产企业对金融系统具有较高依赖性，房地产企业的债务风险，也更容易转化为银行金融机构的系统性风险。因此，针对“新冠疫情+偿债高峰+融资新规”三重压力，房地产企业所暴露出来的债务风险问题，必须引起高度重视并下大力气进行防范化解。一方面，相关监管机构要针对房地产企业的融资资质以及资金用途，进一步监管和规范其融资行为；另一方面，房地产企业和相关行业协会机构也要积极面对融资新规，加快推进发展模式转型和企业经营变革，共同实现房地产市场的平稳健康发展。

（一）加快推广房企压力测试和分级评价制度，完善房地产行业风险预警机制

“三道红线”融资新规对于房地产企业融资管理的市场化、规范化和透明化意义重大。未来可在总结重点房企监管经验基础上，有序推动“三道红线”融资新规在三年过渡缓冲期内扩容扩围，逐步加大对未上市房企和非重点房企的融资监管，加强对房地产企业表外负债的穿透式监管。针对可能产生的局部流动性风险，要做好预测排查和情景推演，加快完善房地产企业分级评价制度。对债务延期过长、恶意“借新还旧”的房地产企业融资行为要坚决及时遏制；对出现债务违约和债券到期未及时兑付的房地产企业，要分类做好违约信息披露，规范和约束其后续融资行为。对于“三道红线”均踩、极限压力测试结果不足6个月的房地产企业，以及平均资产负债率超过85％的地区，监管部门要密切关注其资金动向和可能引发的潜在金融风险。

（二）用“时间换空间”思路，分类推进房企债务置换展期和助困政策落实

充分考虑疫情和偿债高峰因素影响，对预期综合效益较好、短期现金流不足的房地产项目，可通过适度发行置换债券进行债务置换或展期，有序推进房地产企业债转股等业务开展。对疫情期间未按时还本付息的一年内短期贷款，可予以适当顺延展期。进一步完善疫情期间预售资金监管政策，适当延缓房地产企业部分税项和土地出让金缴纳期限，加快落实企业房租减免、复工优惠等政策措施。对于积极响应国家投资政策致力于城市更新、乡村振兴、老旧小区改造、棚户区改造，以及坚决贯彻落实国家有关疫情防控政策、有捐资捐物善举、与旗下租户签订减租条款的房地产企业，可适度给予特殊税费减免和融资政策支持。

（三）规范房地产企业海外发债行为，有效防控潜在外部金融风险

按照国家发展改革委和财政部发布的《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，密切关注房企海外发债的潜在衍生风险，并在审批环节加以从严把控。严格规范外债备案登记管理制度，认真及时报备拟置换境外债务的规模、期限、资金用途等详细信息，加强房地产企业发行外债的公开信息披露。发行外债原则上只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，坚决杜绝房地产企业过度发行外债、募集外债资金用于偿还内债等市场违规行为。积极稳妥选择外债融资工具和金融产品，按国民原则将境内房地产企业的境外子公司境外发债纳入现行外债统计范围，谨防国际炒家和热钱通过海外融资渠道绕过监管违规流入中国房地产市场，从而引发股市、汇市和房市潜在波动。鼓励房地产企业根据疫情期间国际金融市场变化，提前赎回境外美元债务，有效防范汇率波动带来的外债成本上升风险。

（四）鼓励扩大直接融资比重，促进房地产企业融资结构优化转型

房地产企业通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行权益融资，可以在报表中增加少数股东权益和货币资金量，有利于改善“三道红线”指标。在当前房企融资新规背景下，可以适当引导房地产企业创造新的融资渠道，倒逼房地产企业加快融资结构转型。通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前过于依赖银行信贷资金的问题。为此，有必要进一步鼓励扩大房地产企业直接融资比重，加快推进房地产企业资产证券化，有效促进资本市场特别是股票市场融资步入规范化轨道。逐步恢复股票市场对房地产企业的正常融资功能，有序放松相应的政策管控，特别是对房地产企业IPO开闸放行。还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金（REITs）等多样化融资模式，加大产业链融资力度，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。

（五）顺应行业集中度上升趋势，加快推进房企发展模式转型