文 | 杨素瑶

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　　2020年，全国经济总量排名前十的城市依次是上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、杭州、南京、武汉，北方城市中仅剩北京。

　　南方城市气势凶猛，经济发展势头已逐渐碾压北方。而这一趋势也将明显影响各大房企的布局结构。

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　　中国城市政商关系南强北弱

　　中国人民大学国家发展与战略研究院发布了“中国城市政商关系排行榜2020”。该排行榜通过“亲近指数”和“清白指数”两个指标，对全国290多个地级以上城市的政商关系进行了评估。

　　中国城市政府关系健康指数评价指标体系

　　如下图所示，2020政商关系健康总指数前10名的城市是：深圳、北京、广州、上海、济南、东莞、珠海、青岛、无锡、厦门。亲近指数前10名城市为：深圳、北京、济南、东莞、上海、广州、厦门、中山、青岛、珠海。

　　2020中国城市政商关系健康指数TOP20

　　与中国区域经济格局类似的是，中国城市政商关系健康指数也呈现出了明显的南强北弱的态势。在排名前20的城市中，14座位于南方，占总数的70%，东北城市则无一上榜。

　　2020政商关系分区指数

　　从各大区域来看，华东地区政商关系最为健康，其次为华南地区，但是两地差别不大，且明显高于中国其他地区。西北、东北、华北三个北方地区排名倒数。

　　综上所述，根据政商关系健康总指数的排名和亲近指数的排名显示，南北方城市之间的差距非常明显，南方城市已普遍超越北方城市。

　　同时，根据2021年3月全国的各城市房价涨跌地理分布图可以看出，房价上涨的大中城市主要分布在长三角地区等南方地区，上海和深圳的房价相比2月更是强势上涨20%左右。

　　北方城市的区域经济正在逐步衰落塌陷，据此人大国发院提出如下政策建议：注重南北城市协调发展，挽回北方的经济颓势。

　　如此大背景之下，众多房企逐渐将更多精力投向了投资较少回报较大的南方，而对于竞争激烈的北方则相对减少投资。

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　　开发区域向南方扩展

　　2020年年初，远洋集团宣布启动全新战略——南移西拓、城市深耕。其将在巩固原有京津冀等核心区域发展优势的基础上，进一步推动“南移西拓”战略。

　　“南移”指的是长三角和珠三角两大区域，其中重点布局长三角、粤港澳大湾区以及长江中游和西部区域的热点城市圈。

　　很快，远洋集团便进行了一系列具体的区域调整：环渤海开发事业部、北京开发事业部、华西开发事业部相继成立，由此形成了北京、环渤海、华东、华南、华中、华西6大区域开发格局。

　　该六大开发事业部的成立可以拓宽远洋集团的全国版图，凭借核心区域优势带动其他地区优势，促进营销业绩进一步上涨。

　　2020年全年，远洋公开市场拿地约40个项目中，“南移西拓”项目占比高达70%。随着南方区域土地储备的大幅增加，远洋集团有望在销售业绩上更上一层楼。

　　同时，上实发展（600748）公司曾在2019年年报中指出，企业下一步将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局。

　　此举目的是不断推动深耕城市群布局，向南推进，提高项目管理的效率与精度，促进盈利和企业整体发展与升级。

　　根据中指研究院2020年的数据显示，中国房地产企业在京津冀、粤港澳大湾区、长三角地区、长江中游和成渝五大城市群购买土地的热度最高。

　　其中，长三角地区比例达到29%，粤港澳大湾区、长江中游地区分别为9.2%和9.1%。各大房企购买和开发南方城市土地的热情日益高涨。

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　　南方营业收入占比猛增

　　与远洋拓展和布局南方开发区域不同的是，首创置业作为一家国企一直秉承稳健审慎的投资策略。

　　根据2020年的年报，首创的长三角区域经过整合升级，抓住了市场窗口，实现签约金额人民币104.1亿元，较同期增长30%。

　　随着签约金额的不断上涨，长三角区域的核心地位也逐渐凸显，预计长三角区域销售贡献比率将持续上升。

　　首创置业此举最大目的是在战略布局上拓宽全国化版图，降低区域调控的风险。

　　同样南方地区营业收入占较大比例的还有恒大集团。

　　恒大集团2020年上半年合约销售金额地区分布表

　　其中，恒大集团的销售金额全国前十的城市中，南方城市占据70%的比例。

　　龙湖中国2020年报显示，外部客户收入超过15亿的城市有成都、重庆、杭州，非流动资产超过15亿的城市有北京、成都、重庆、杭州、上海，南方城市占据了80%的比例。

　　其外部客户收入来源的前三名城市也来自南方，可以说南方城市为龙湖中国贡献了大部分的营业收入，且多数城市的外部客户收入与去年相比呈现上升趋势。

　　2020年&2019年龙湖中国外部客户收入与非流动资产资料表

　　根据中指研究院的数据，2020年1-6月中国排名前十的房企在长三角地区购买土地所花费金额高达2329亿元，为所有区域中消费金额最多。2月，香港置地311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新全国总价地王记录。

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　　南方城市建筑面积显著扩大

　　上文提到的首创置业，不仅向南方大幅度扩展布局，还积极地扩展南方城市的土地储备面积。

　　2020年首创置业新增长三角地区土地储备建筑面积62.2万平米，同比上升190.1%，进一步强化了长三角区域的销售占比。

　　与首创同类做法的还有绿城中国。据绿城中国2020年报显示，该企业总建筑面积超过4801万平方千米，其中南方地区的布局以浙江、苏沪皖、环渤海为主，南方地区总体占地面积比例为76.5%。

　　绿城中国的营销战略也是将长三角作为战略深耕地重点培养。与2019年相比，绿城中国在南方地区的新增可售货值占比63%。