LPR连续第15个月维持不变，加上“房住不炒”定位的继续巩固和落实，融资环境持续收紧，融资规模不断下降，表明房企融资供需两端持续收紧，业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%，其中认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。“因城施策”的常态化，导致政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来3年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

　　数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月增长31.4%，两年平均增长14.7%。

　　房地产成交各项增速继续回落，是2021年以来房企“三道红线”、银行“两个占比”、严控经营贷入楼市这“三重门”的效果显现。虽然7月央行进行了0.5个百分点的全面降准，但降准释放的流动性不一定能通过房地产融资管控的“三重门”。统计局数据显示，开发企业端收到的开发贷和按揭贷明显收紧，增速分别降至-2.4%和23.9%；央行数据显示，6月末个人住房贷款余额增速进一步降低至13%。从房贷利率来看，自1月现拐点后，2月起首套和二套房贷利率连续上扬。房地产融资环境已经较严，叠加各地陆续强化调控，预计降准对房地产行业的影响有限，后续市场成交仍将继续降温。

　　总体来看，房地产市场成交增速回落，预计降准影响有限、楼市成交继续降温，房地产融资趋严的态势已经无法逆转。

　　上海房贷利率上调风向标

　　据报道，7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。自7月24日起，上海首套房贷利率将从此前的4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，上升幅度分别为35BP和45BP。同日，国务院住建部、央行重申“房住不炒”，要加强住房、土地和金融已经陆续发布半年度等)。但考虑这次利率调整并不是上调5年期 LPR，对存量业务没有影响，只对增量的新发放住房贷款利率有影响，而且只是局部区域调整，所以对银行净息差的影响有限。以招商银行为例，我们在财务模型中将三季度起个人住房贷款的收益率假设上调5BP，则对 2021年净息差没有边际影响，对2022年净息差产生1-2BP的正面影响。

　　从银行基本面角度来看，2021年上半年新发放的贷款利率小幅回升，但考虑7月“降准”落地以及对货币政策导向的判断，下半年新发放贷款利率难以继续上行，预计保持当前低位。对于商业银行而言，2021年全年四个季度的净息差可能处于“走平或微幅下行”的态势 ，优质银行对净息差的管控能力将更加突出。

　　7月以来，超预期“降准”等事件造成银行股估值走低，而优质银行股由于机构持仓比例较高，估值普遍大幅回调。东吴证券认为，本轮银行股估值基本调整到位，而头部银行股在调整中被明显“错杀”，当前是较好的低位布局时点。

　　由点到面房地产金融监管趋严

　　随着房贷政策收紧力度的加大，抑制居民部门短期需求过快释放。6月首套房贷和二套房贷平均利率较5月均上调4BP，部分重点城市纷纷上调利率，且数量扩散增多，当月上调首套房或二套房贷款利率的城市超过20个，包括广州、深圳、宁波、杭州、合肥、南京、武汉等重点城市。预计年内各地房贷利率仍有上调空间，参考2014年、2016年下半年至2017年上半年两个利率上行阶段的经验，此轮房贷利率上行可延续至2022年一季度末。6月贷款价值比(LTV)降至0.37，年内仍有持续下降的空间。

　　在房贷利率上调力度加快的背景下，债券融资规模大增，利率水平上升。6月房地产开发资金来源累计同比增长23.5%，较5月回落6.5个百分点。截至6月底，房企内地信用债年内累计发行3697亿元，同比增长4.2%，较5月显著增加。其中，6月当月发行618 亿元，环比增加89%，同比增长68.2%。不过，房企发债规模庞大导致整体债券发行利率水平中枢上移，期限上集中在1-3年以及3-5年的中期债券，利率上限达到8%-8.5%的区间水平，较5月5%-7%的区间水平上升不少，融资难度依旧不小。

　　此外，随着总体住房金融环境趋严，土地成交处于下行通道，房企拿地愈发谨慎。6月，100大中城市土地成交面积累计同比下降0.8%，较5月回落8.7个百分点，全口径成交面积大幅放缓。其中，一线城市同比增长15.1%，二线城市同比增长2%，三线城市同比下跌4.3%，三线城市土地成交率先负增长。近期，房地产金融监管趋严，严防“经营贷”、“消费贷”违规流入房地产市场，央行将房企商票纳入监控，“表外负债”监管也在逐步加强，加之处于季末阶段，部分房企还款压力较大，因此房企拿地策略普遍相对谨慎，上半年土地购置同比下降11.8%，成交价款同比下降5.7%。

　　受到住房信贷见顶回落和土地成交下滑影响，6月房地产开发投资累计同比增速为15%，两年平均增速为8.2%，两项指标较5月份均有不同程度的回落。在行业景气度持续回落的情况下，2021全年投资增速保持平稳。综上所述，考虑到下半年居民部门信贷扩张将持续降速，而房企策略上以“注重销售+谨慎拿地”为主，因此土地购置依旧面临下行压力。下半年房地产投资并不具备加速扩张的条件；然而，房地产建安工程部分的投资保持强劲增长，因此，这一块两年平均增速在下半年仍有望维持在7.5%-8%的区间水平。预计7月名义房地产投资累计同比可能降至12.5%，两年平均增速小幅回落至8%。房价总体可控，维持新建商品房房价增速可能在5%以内，二手房价增长不超过4%。

　　此次监管部门重申严防经营贷违规流入房地产，并强调将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。未来，随着疫情好转，经济增速回升，经营贷投放将在政策的引导下规范化发展。3月以来，广东、北京、上海等地的银保监局陆续公布自查结果，涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款规模分别为2.77亿元(含问题消费贷，占经营贷和消费贷自查业务总量的0.04%)、3.4亿元(个人经营性贷款，约占经营贷自查业务总量的 0.35%)、3.39亿元(含问题消费贷)，违规经营贷规模有限，占比很小，预计从严监管对经营贷增速的影响较小。因为银行的经营贷款投放与经济形势密切相关，当前中国经济处于向好发展趋势中，经济恢复将促使贷款需求提升，银行经营性贷款仍有望保持较快增长。