从2011年一季度至2012年一季度，M1同比增速处于下行通道，之后触底反弹，于2013年一季度达到阶段性高点，此后震荡下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%，然后经历了较长的上涨时间，于2016年三季度达到峰值24.7%，此后步入下行通道，下跌趋势延续至2018年四季度。2019年一季度M1同比增速小幅提高，其后三个季度小幅震荡。2020年随着疫情后的货币宽松，M1同比增速持续小幅上升，并在年底见顶。

　　5、二季度全国首套房贷平均利率为5.33%，预期三季度继续小幅上升

　　1、M2-GDP名义增速将继续呈现上升态势，三季度大概率接近零，四季度出现正值

　　2、二季度M1同比增速已接近历史较低位置，预计三季度仍维持在偏低位

　　从2014年四季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续8个季度下行，2018年全年在偏紧区间低位盘整。2019年一季度上行至正常区间的偏下位置，二三季度基本平稳，四季度小幅上行，全年保持在正常区间。2020年上半年，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间，三季度处于偏松区间和正常区间的边界处，四季度小幅上升。2021年一季度，房地产业金融环境指数小幅下降至正常区间上沿附近。

　　经过几次涨跌周期的验证，我们发现中国房地产业金融环境指数和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致。但中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应，即房价走势滞后于融资环境变化趋势。2011年至今，中国房地产业金融环境指数有3个阶段高点，分别出现在2013年一季度、2016年一季度和2020年一季度；百城二手房价格同比涨幅则有2个较明显的阶段高点，分别出现在2013年四季度和2017年二季度。对比高点出现时间，我们可以发现，中国房地产业金融环境指数的第一个高点领先百城二手房价格同比涨幅3个季度，第二个高点则领先5个季度。由于中国房地产业金融环境指数在第二个高点的数值（1.81，宽松区间）远远高出第一个高点（0.98，宽松区间），到达高点所经历的时间更长，使得百城二手房价格同比涨幅出现第二个高点的时间也延后了。

　　2011年初至7月央行共加息3次，国债收益率快速上行。2012年6月和7月2次降息，此后至2014年11月利率维持不变，国债收益率回落后盘整。在2013年下半年“闹钱荒”背景下，国债收益率上行较快。2014年11月至2015年10月连续降息6次，国债收益率大幅下行后盘整至2016年三季度。2016年四季度后国债收益率开始上行，从三季度末的2.2%快速上行至2017年四季度末的3.8%，主要原因是金融强监管、去杠杆等政策导致市场流动性收紧。 2018-2019年，国债收益率持续下行，其作为资金价格，一方面反映了2018以来央行多次降准后资金成本下降；另一方面则反映了2018年在国内经济下滑和中美贸易摩擦背景下资金对无风险收益偏好的加强。2020年一季度，疫情后货币宽松环境下一年期国债收益率大幅下行，二三季度持续上升，说明随着经济逐步恢复和货币宽松边际效应减弱，市场利率逐渐上升，四季度一年期国债收益率小幅下行。

　　2019年两会的政府工作报告中首次提出，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。即M2增速减去名义GDP增速得到的增速差额，可用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，推高房价的可能性越大，反之，该增速差额越小，推高房价的可能性越小。

　　1、房地产业金融环境指数小幅下降，处于正常区间

　　3、二季度中国一年期国债收益率小幅收窄，预计下半年仍在2%-3%区间小幅震荡

　　2021年二季度末全国首套房贷平均利率为5.33%，相比上季度末扩大0.05个百分点。今年在“房住不炒”的严厉调控基调下，居民房贷政策环境持续收紧，全国房贷利率水平整体维持上升态势。预计房价上涨预期较高的城市房贷利率上调的可能性较高，三季度全国首套房贷平均利率还将继续小幅上行。

　　6、市场转冷，房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额明显回落

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　　二季度房企到位资金同比增速为23.5%，相比一季度回落17.9个百分点；房地产开发投资同比增速为15%，相比一季度回落10.5个百分点；二者差额为8.5%，差额相比一季度回落7.4个百分点，说明二季度房企的融资环境相比一季度略有收紧。目前虽然全国房地产开发投资仍然保持两位数增速，但今年以来市场降温较快，该增速已经连续5个月收窄。按当前的调控环境，今年下半年市场大概率会转冷，预计全国房地产开发投资指标将继续呈现持续收窄的特点。从房企资金端来看，信贷收紧对房地产企业的影响越来越明显，国内贷款同比降幅持续扩大，到位资金承压：2021年1-7月房企到位资金中的国内贷款约1.54万亿元，同比增速已降至-4.5%；房企自筹资金约3.55万亿元，同比增速仅10.9%。虽然1-7月定金及预收款同比增长38.3%且个人按揭贷款同比增长17.0%，增速相对较高，但随着商品房销售增速回落，定金及预收款和个人按揭贷款的增速也将明显回落。预计下半年在货币政策常态化以及房地产调控长效机制逐渐形成的情况下，房企到位资金同比增速也将继续收窄，且回落速度略快于房地产开发投资同比增速。故三季度该指标差额将继续收窄。

　　一、2021年二季度中国房地产业金融环境

　　2021年二季度个人住房贷款余额为36.58万亿元，同比增长13.0%。同比增速相比上季度收窄了1.5个百分点，继续下行。在银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下，2021年上半年多个城市房贷政策收紧。7月30日银保监会召开2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会，再次强调要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。预计2021下半年个人住房贷款余额同比增速还将进一步回落。

　　三、中国房地产业金融环境和房地产市场的关系

　　央行在二季度公布的《2021年第二季度货币政策执行报告》中指出，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，这一中介目标锚定方式，有利于搞好跨周期政策设计，在长期稳住货币总量。根据历史经验判断，该增速差额的合理区间为2%-3%。目前-5%的增速差额还远低于合理值，一定程度利于抑制房价涨幅。但随着经济复苏，名义GDP同比增速将进一步显著回落，预计下半年M2-GDP名义增速继续呈现上升态势，三季度大概率接近零，四季度出现正值。