今年以来房地产市场调控政策持续收紧，调控内容亦更加细化，调控机制不断完善。自722会议中定调下半年房地产调控方向以来，中央和地方调控均愈发频繁，调控内容除了对以往政策进行“打补丁”外，亦呈现出新的特点，值得企业关注。

　　中央：“三稳”目标不变 不断完善房地产市场长效机制

　　7月底以来，中央多次召开会议表态房地产市场调控，接连出台了近20条相关政策，内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。

　　1、坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变

　　坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变。今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势，7月22日国务院副总理韩正重申“房住不炒”的定位，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

　　中央要求进一步落实城市政府主体责任。7月22日同日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。7月29日，住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，重申“房住不炒”的定位，要求切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度。

　　2、房地产金融监管持续强化，财税制度进一步完善

　　中央坚持房地产金融审慎态度，房地产金融管控持续加强。7月22日，国务院副总理韩正提出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业’三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”，同日，住建部表示“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房”。同时，央行加强防控违规资金流入房地产市场，表示下一步将持续完善房地产金融管理长效机制；银保监会强调，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

　　近期房地产金融监管维度持续完善，7月初，房企商票被纳入央行监管范围。试点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。

　　房地产税再次被提及，试点进程或将加快。8月18日晚，全国人大官网发布了《国务院关于今年以来预算执行情况的报告》，再次提出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革”。上半年，国新办和财政部均表达过相同态度。5月财政部联合四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，会议中听取了部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见，未来或将选取代表城市进行房地产税试点，为立法和正式实施积累更多经验。

　　3、整治规范房地产市场秩序，聚焦四大领域

　　7月23日，住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出要“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。《通知》明确了整治规范房地产市场的重点工作内容，同时对落地方案给出了具体指导。

　　图：八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容

　　数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

　　4、加快完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居

　　加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。8月31日，在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，强调“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，将进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

　　保障性租赁住房是解决人口净流入城市新市民、青年人等群体住房困难问题的重要举措，住建部住房保障司司长曹金彪表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。

　　今年以来重点城市在租赁住房供应、完善租赁住房政策等方面持续跟进，各省市亦把租赁住房建设作为“十四五”规划的重要内容。

　　表：部分省市“十四五”规划关于保障性租赁住房的相关提法

　　5、城市更新行动防止大拆大建

　　严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建。8月10日《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中提到，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

　　加快老旧小区改造，强化资金保障、完善长效管理机制等。8月31日，住建部表示中央高度重视老旧小区改造工作，并表示“十四五”期间，我国将基本完成改造2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区。9月7日，住建部发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，通知内容包含加强项目储备、强化资金保障、加强事中事后监管、完善长效管理机制等内容。

　　6、重点城市“两集中”供地土拍规则进一步完善，“限房价、控地价、提品质”成模板

　　“两集中”供地土拍规则进一步完善。7月22日，国务院副总理韩正在会议中强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。会后，住建部提出下一步将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。自然资源部积极响应号召，召开闭门会议研究调整重点城市土拍规则，对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及“限定土地溢价上限”、“到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案的方式决定土地归属”等内容，对于房企而言，或将有利于降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。

　　资料来源网络

　　地方：密集出台调控政策 积极响应中央号召