用保函代替资金进行预售资金监管。长春为防止开发企业因资金不足，导致项目烂尾，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。减小了房地产开发企业的资金压力，一定程度上释放了企业资金的使用自由度。

　　6、重点城市土拍规则大调整，限地价、摇号、提品质基本成标配，试点现房销售、限制企业参拍地块数量等或成为新的关注点

　　表：22个重点城市第二批“两集中”供地各城市土拍规则调整汇总表

　　数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）

　　多地下调限制溢价率上限，并采取“摇号”或“一次性报价”方式，释放项目利润空间。截至目前，除部分已完成第二批集中供地出让的城市外，目前发布出让公告城市均将限价地溢价率上限下调至15%以内，多数在达到限额后采取“摇号”或“一次性报价”方式确定竞得人，降低了房企拿地成本，一定程度上释放房企利润空间。采取“摇号”+“限马甲”方式，部分城市明确同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，并明确界定同一名申请人概念。

　　建立购地企业资格审查制度，加强购地资金来源审核。天津、福州、苏州、济南、青岛等大部分“两集中”供地城市均加强了购地资金的审核机制。其中，广州购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，产业链上下游关联企业借款或预付款等非自有资金，并要求参与竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。

　　“定品质、竞高品质方案”成为主流，引导房企开发高品质住宅产品。杭州、沈阳、合肥、重庆、武汉等城市推出竞品质、竞装配率、竞高品质住宅建设方案等土拍方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。另外，成都、南京等地在土拍阶段“定品质”，对新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行详细的规定。

　　深圳、广州、重庆等城市“竞自持”或“竞人才公寓”。深圳有6宗地块竞配建“全年期自持的市场租赁住房”面积；重庆采取“拍卖+竞自持租赁房屋比例”的方式确定竞得人资格。另外，成都转变“竞自持”方式，转为“竞销售型一类人才公寓面积比例”确定竞得人；

　　试点竞现房销售面积，竞全装修房屋比例。北京在试点地块推出“竞现房销售面积”土拍方式，即达到土地出让溢价上限后，现场竞报“现房销售”面积程序。武汉推出在地价达到上限后，依次采取“竞地价款的付款进度”、“竞现房销售的比例”、“竞全装修房屋的比例”等方式。

　　除此之外，土拍“政策工具箱”持续丰富完善，南京为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证；深圳将本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期；杭州、深圳、南京限制企业参拍地块数量，其中，房企在杭州最多参与5宗，深圳最多参与3宗，南京最多参与不超过总数的30%，进一步确保土拍机制的公平。

　　7、加快保障性租赁住房建设，持续完善相关配套政策

　　增加保障性租赁住房供给，支持非居住存量房屋改建。徐州、厦门、郑州、珠海等城市为加快发展保障性租赁住房，鼓励利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地等非居住存量闲置房屋，在符合一定条件下改建为保障性租赁住房，增加保障性租赁住房供给。另外，深圳对建造技术、居住环境、套型空间、公共配套等方面做出了高品质要求，确保满足居住需求。

　　加强公共租赁住房资格分配和管理，持续优化保障性住房运营管理。

　　提高租赁公积金月提取限额，支持租赁市场发展。上海提高无房租赁方面的按月提取限额，职工租赁的住房属于网签备案范围的，每户家庭月提取限额为3000元，不属于该范围的，从原来的2000元提高至2500元。

　　8、规范房地产市场秩序，北京、上海等城市从多维度跟进

　　表：部分城市规范房地产市场秩序政策汇总

　　数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

　　9、城市更新政策频发，配套政策不断完善

　　2021年以来，全国各地共出台百余条城市更新政策，政策类型从实施意见、流程指引到更新条例不断深化。北京发布《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》，明确提出将以多种方式引入社会资本参与；对社会资本参与老旧小区改造的，将加大财税和金融支持，支持通过“先尝后买”方式引入专业化物业服务，简化审批等。上海发布《上海市城市更新条例》，提出一系列政策供给，涉及规划、用地、标准、金融、财税等各方面。

　　表：今年4月以来部分城市有关城市更新政策汇总

　　数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

　　总结

　　2021年以来，房地产调控政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，严格落实房地产贷款集中管理制度，落实城市主体责任，继续围绕人、房、地、钱四位一体的联动机制完善相关政策。

　　地方层面，当前各地出台的政策呈现一些新的特点，公积金贷款放宽，针对特定人群发放购房补贴，强调严禁企业恶意降价、严禁炒作学区扰乱市场秩序等；另外，重点城市土拍规则调整，试点现房或全装修销售、限制企业参拍地块数量、限制项目预售时间、部分地块销售向特定人群倾斜，22城之外的热点城市土拍规则亦跟进调整为限地价、限房价、提品质等。这些特点均值得重点关注，部分政策或将成为未来调控方向。

　　短期来看，预计各地继续响应中央号召，稳市场预期、规范市场秩序，房价韧性仍较强的城市有望跟进二手小区成交参考价政策，土拍规则调整或将进一步向三四线城市扩围。但整体上，随着房地产市场调整压力的不断加大，四季度房地产调控政策环境或有改善，各地继续大力度加码的可能性明显降低。

　　图：重点城市短期政策预警

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责任编辑：jhb