每经记者 陈荣浩    每经编辑 陈梦妤    

一周前，惠州大亚湾一份未经官方发布的促进房地产消费方案，令市场一片争议。

与燕郊、固安的环京概念类似，惠州是一个主打临深概念和以承接深圳外溢刚需为特征的楼市。环顾惠州近10年房价走势，可发现惠州楼市涨跌呈现了非常显著的特征，涨起来快跌起来也快。

第三方中介平台数据显示，整体看，惠州房价从2012年的5500元/平方米，涨到目前的均价10817元/平方米，每平方米上涨5300元左右，涨幅高达96%。

而这几天，易居研究院一张关于惠州楼市市场景气度近10年最差的折线图在网上盛传，易居研究院院长杨红旭甚至直言惠州楼市技术形态近似崩盘，市场惨状大湾区排第一。

来源：杨红旭微博

惠州楼市真的惨成这样了？那些在惠州买了房的深圳业主，这几年都经历了什么？《每日经济新闻》记者日前实地走访了惠州楼市。

过去几年惠州楼市的加速上涨，令不少开发商闻风而动，蜂拥至惠州拿地开发，大量大盘项目也应运而生。

但短期内的供需失衡，带来的直接结果就是房价下跌。记者注意到，2017年十里银滩海悦湾均价为1.4万元/平方米，但目前在第三方中介平台挂牌价普遍在5500-6000元/平方米不等。如一套满五唯一的78平方米3房，售价43万元，折合单价5513元/平方米，比开盘时的价格跌去了60%。

在刚过去的2021年，惠州新房成交数量、批售面积、成交面积均出现了普遍性下降。

惠州中原地产数据显示，2021年，惠州新房住宅批售127637套，同比下降19%；批售面积1319.3万平方米，环比下降18%；新房住宅成交96384套，环比下降39.9%；成交面积1015.0万平方米（临深737.6万平方米、非临深277.4万平方米），同比下降39.8%。

惠州某在建楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

惠州南站新城片区、大亚湾片区和龙门县，是惠州楼市比较具有代表性的片区，南站新城是高铁南站所在的片区，大亚湾为典型临深片区，龙门县则是靠近广州、河源的区域。

这三个片区在发展上也各有特色，根据记者在探访过程中了解到的情况，惠州南站新城片区和大亚湾片区楼盘都相对密集，放眼望过去就能看到十分密集的房子。偏离主城区、主打海景资源的双月湾和巽寮湾两地同样如此，开发商密集布局，建设中的工地随处可见。

而龙门县的楼盘则相对分散，该片区靠近广州增城，区域景观资源主要为森林生态和温泉养生，区域内楼盘多配备度假酒店。

从居住氛围来看，惠州南站新城片区配套相对成熟，而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对薄弱。

记者在走访过程中了解到，惠州南站周边片区的文体、商业、医疗等基础生活配套成熟，生活氛围相对浓厚些。而大亚湾片区和龙门县的基础配套相对较弱，进出交通更多依赖高速和国道，发展则更依赖外来游客，片区内随处可见度假酒店、农家乐等旅游资源。

在惠州买房的，有很大一部分是来自深圳的购房者。乐有家成交数据显示，深圳购房者为惠州市场的主力军，2021年上半年深圳购房者占比为52.8%，深圳客到大亚湾区和惠阳区置业的占比分别为33%和19%。

从记者采访的深圳客在惠州的买房经历看，他们在惠州买的房，下跌幅度少的在10%左右；下跌幅度较大的，持有5年，房价跌幅超40%。

后悔，几乎是所有人的一致说辞。

2020年，在深圳工作的赵鹏以总价约79万元，单价1万元/平方米买入惠阳区白云新城某二手房。

2022年2月15日，赵鹏告诉记者，房子大概同比买入时跌了10%左右。“我感觉我买的这个价格，应该跌不到哪去了。在惠州还是买二手房更实在一点，完全不用担心烂尾，而且二手房价格要比新房便宜不少。”

而相比赵鹏，刘新梅的亏损幅度更大，“买惠州的房子让我掉坑里了，5年时间亏了50多万元。”

刘新梅告诉记者，自己是在2017年3月买的华润小径湾二期海景房，单价1.5万元/平方米，82平方米，首付37万元，贷款86万元，每个月还款5800多元。

但现实给了刘新梅当头一棒，如今华润小径湾二期的房子，每平方米已相较于1.5万元均价跌去了5000-7000元，在第三方中介平台目前有不少房子的挂牌价在8000元-1.2万元/平方米不等。

刘新梅粗略算了一笔账，“已经还了59个月，利息将近14万元。如果我这套房子按1万元/平方米出售的话，总价已经由以前的123万元，变成了现在的82万元，加上已经支付的14万块利息，5年时间里已经跌去50万元了。”

走进易建新在惠州南站附近的门店，一张标有整个惠州轨道交通线以及项目楼盘的地图格外醒目。

据易建新介绍，他在该片区开房产中介门店已近10年，楼盘地图是去年花了1000多元找制图公司定制的，这样也方便跟客户讲解惠州楼市的整体情况。

在得知《每日经济新闻》记者特意从深圳过来看房后，易建新谈了自己对惠州楼市的看法。“现在到惠州买房时机还是很好的，新房整体折扣较大，基本是8-9折，二手房也经常有业主急售的，比平常可以省几十万元。”

对于深圳购房者比较关心的14号延长线是否拓展到惠州的问题，易建新指了指地图上标注的惠州白云路站、爱民路站、惠州南站，“这几个是14号线延长至惠州的站点，听说现在已经开始规划了，但未来能不能如期建成就不知道了，这得跟客户如实说。”

易建新还透露，因店铺是自己开的，多赚点少赚点无所谓。若在这成交，他可以将新房佣金返给记者，二手房佣金则可以返到1%。

记者在实地探访中看到，该片区部分楼盘的业主在窗户外挂出了“直售”、“急售”等相关标语。记者拨通部分业主的电话后得知，这些急卖的二手房一般可比市场价便宜5万-20万元不等。

业主打出急售招牌 每经记者 陈荣浩 摄