背景简况

3 月 16 日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，指出全力落实中央经济工作会议精神和 " 两会 " 部署，保持资本市场平稳运行。随后，一行两会等多部委集体发声，表态加强部门间政策协调，共同维护资本市场稳定发展，积极出台对市场有利政策。

政策力挽狂澜、及时稳住当前地产行业不利形势。强力提振市场信心，巩固长期稳定发展局势。16 日，A 股三大指数连续强势反弹，两市成交额突破万亿。17 日，恒生物业服务及管理指数涨幅达 18.67%。

自 2021 年 6 月以来，地产股从 2021 年 5 月 30 日的最高点 1670 降至 2022 年 3 月 15 日的最低点 1064，降幅达 36.3%。受地产行业影响，物业板块也一直处于低迷状态，恒生物业服务及管理指数从 2021 年 6 月 30 日的 10608 点降至 3 月 15 日的 3545 点，降幅高达 66.6%。

受制于宏观经济及全球经济形式严峻、房企信用风险暴露的影响，房地产及物业板块下挫持续时长超半年之久。

随后，" 一行两会 " 齐发声，全力维护资本市场稳定发展，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。受此影响，16 日地产板块强势回弹，迎来大涨，压抑已久的地产股终于盼到了春天。

作为 " 唇齿相依 " 的两个行业，房地产行业的这种重大利好，对物业究竟意味着什么？

利好

金融委定调，市场信心回暖

2022 年政府工作报告指出，" 面对下行压力 , 要把稳增长放在更加突出的位置 "。房地产作为支柱产业，2021 年房地产业增加值拉动整体经济增长约 0.38 个百分点，对 GDP 增长贡献率达 4.64%，地产投资占固定资产投资的 27%，其平稳运行是经济增长的重要支撑。

短期政策松绑重在稳地产。此次金融委会议提出，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长；同时银保监会表示，持续完善 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。由此可见，短期内，宽松的货币政策方向不会变，未来政策或在下调按揭利率、放松限购限贷、降准、降息等方面发力。

新发展模式配套措施加快步伐。此次金融委会议明确，" 关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施 "。此前，2021 年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要 " 探索新的发展模式 "。今年政府工作报告上明确指出 " 探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设 "。各地方将针对性地加快制定 " 新发展模式转型 " 的配套措施，包括具体产业的引导、土地财政税收金融等方面的支持、行业各类鼓励政策的出台等，才有助于促进房企朝新发展模式进行。未来城市更新、保障性租赁住房、轻资产发展等新模式将获得更多发展机遇。

房地产税改革按下暂停键。3 月 16 日，财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这意味着，扩大房地产税改革试点城市将被延期。一些城市开展了调查摸底和初步研究，综合考虑各方面的情况，这些情况可能涉及当前宏观经济下行压力、房地产市场仍处在调整期、全国多地疫情反复等，当前并非落地房地产税改革的最佳时期。这也符合金融稳定发展委员会 " 积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策 " 的要求，亦有助于修复购房者信心，稳定市场预期。

启示

向前看，往深做

一、信心企稳，物企坚守基本盘

去年下半年以来，地产行业面临前所未有的困局，恐慌情绪蔓延至物管板块，物企估值随之大幅回调。存量属性突出的物管行业，此轮下调主要是受地产影响，而非行业本身发展逻辑发生改变。

从行业增长来看，过去十年，物业管理行业的整体管理面积年复合增长率达到 9.33%，总营收年复合增长率达到 16.61%，行业保持高速增长。未来，在增量供应和存量挖掘两大渠道支撑下，行业仍将延续快速增长趋势。

从政策导向来看，鼓励物企全面回应居民需求，广泛参与社区生活服务提供。物业管理全覆盖的趋势和导向，打开行业增长空间。本次会议让地产行业信心企稳，也是稳住了物业行业的基本盘。

过去半年，在不利的行业大环境下，物企泥沙俱下，无差别下跌。但是，经历近半年的考验，一方面，市场对物企价值评估已偏离企业基本面。另一方面，优秀企业则在市场风浪中经受住考验，并迎来风雨后的新机会。

当前，物管板块央企、国企、民企估值发生显著分化。截至 2022 年 3 月 16 日，对比行业市值前十物企，四家国企市盈率均值为 29.4，六家民营企业均值为 13.2。这背后的原因，在于市场对民企经营安全性的担忧。

但我们相信，这样的状况是阶段性和暂时的。物业服务关系千家万户，民营物企占据市场份额绝对主力。估值的下跌，市场归于理性，给稳健增长的优秀民企和国企带来更有利的拓展环境，为行业进一步走向集中、走向规范创造了有利条件。

房产方面因城施策、需求侧托底，推动行业走向良性循环。热点城市出台改善政策，执行差别化住房信贷，保障刚需，满足改善及新市民购房消费。新的政策导向，也将是推动物企转变发展模式、调整发展方向的机会。

优选发展城市，做浓城市密度，实现规模效应。从城市进入的选择来看，有较高物业费水平城市，代表企业有更高潜在收益机会。同时，物业费市场化改革走在前列的城市，也是建议物企应当关注的拓展重点。据克而瑞物管监测，全国重点 20 城现行物业费价格体系中，8 成以上实行政府指导价；上海废除政府指导价，以市场调节价为主运行；广州、重庆等实行政府指导价与市场调节价并行的价格体系，并出台相关条例更新指导价上限。如深圳 2019 年发布的政府指导价上限达 5.6 元 /㎡/ 月。