2022年上半年结束了，个中滋味难以言表，相信很多人心中都在祈祷，希望下半年一切如常，让可恶的疫情不再将为我们的生活切割得支离破碎，让大家能够健康、踏实地工作、学习、过日子。

　　尽管不如人意，但是我们还是要对上半年做个总结，回顾一下北京楼市这半年都发生和经历了什么。

　　住宅成交量跌价涨

　　综观北京楼市表现，首先我们要看销售成交数据，根据网签统计数据（因6月最后4天数据发布存在滞后性，或略有偏差），1—6月，北京住宅成交约2.03万套，成交面积约270万平米，成交金额约1500多亿，成交均价约5.7万元/平米。

　　以上成交数据，如果看同比的话，分别为-34%、-28%、-23%、7%。即2022年上半年，同比2021年上半年，住宅成交套数和面积均少了近3成，成交金额少了近1/4，只有成交均价涨了约7%。

　　而在2021年上半年，成交套数、成交面积、成交金额同比分别上涨79%、89%、99%，成交均价同比上涨5%。

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　　两相对比，会发现在新冠疫情爆发严重的2020年初，北京受疫情影响，市场上半年实际只有约1/3时间的销售期，但住宅成交量并未出现大幅下滑。彼时，因全世界范围疫情扩散严重，我国抗疫防疫得当，很多计划去海外投资、留学的需求回流，也为楼市增加了购买力。

　　到了2021年上半年，北京楼市迎来反弹，成交量同比几乎倍增，反映出供需两旺的大好局面。

　　而今年上半年，因疫情反复，人们的正常生活与工作节奏被打乱，市场也不时因疫情防控需要短暂停摆，大大影响了买房人的心理，楼市出现明显分化，高端豪宅项目热销，成为财富人群升级置业或资金避险的选择，而占据市场主力份额的刚改型项目遇冷，导致市场总体成交量大幅下滑，但成交均价却因高价楼盘的强劲而保持上涨。

　　33个项目网签过10亿

　　上半年住宅市场整体下滑，网签成交金额过10亿的项目仅有33个，而2021年同期北京有56个项目网签额超10亿元。

　　海淀区学府壹號院以网签成交101.69亿元成为上半年销冠，中建壹品·学府公馆、圆明天颂、中海滙德里分列2—4名，前4名被海淀区包揽，且售价全部高于8万元/平米，可见海淀区购买力之强劲。幸福里润园与海淀幸福里也跻身前10之列。

　　东城区二环天坛府和永定府以30亿+的成绩分列5、6名。石景山区中海寰宇天下|天赋与丰台区东叁金茂府以20亿+的成绩进入前10，并成为所属行政区半年冠军。

　　这33个项目的总成交量，占比北京市场总成交套数和成交面积约36%，贡献了约49%的成交金额。这也反映出北京市场分化的特征。

　　绿城北京沁园以20亿+业绩成为朝阳区上半年销冠，金融街武夷融御荣膺通州区榜首，中海京叁號院、龙湖云璟限竞房、和光瑞府、中骏云景台、西红门橡树湾分别是亦庄、昌平、顺义、房山、大兴等平原新城区域成交第一名。

　　平原新城区域只有房山区成交第一名低于10亿元，这也间接说明房山区仍处于北京市场价值洼地，无论房价还是成交量均落后其它区域。

　　上半年，北京市住建委共批复67张住宅项目预售许可证，其中有43个新盘（包括5个共有产权房），14个新盘4月份取证开盘，5月份骤减为3个，6月有9个新盘取证，市场经历阶段性降温后，于6月逐渐回归常态。

　　在新盘取证开盘首期销售中，有10%政府共有产权份额的中建壹品·学府公馆官宣首开即罄，实现销售额约110亿元；

　　由限竞房转为政府共有产权20%商品房的永定府、天恒学院里也都实现开盘一把清；

　　中海滙德里、端礼著、北京瑞府、建发郡和府、中海兴叁號院等项目也宣告首开取得20亿—50亿的骄人战绩。

　　但这只是北京少数项目拥有的骄傲，大多数项目仍在煎熬之中。

　　预计下半年市场供应量将十分充足，买房人选择余地较大。

　　两批次土拍成交31宗地

　　再看上半年土地成交情况，北京于2月和6月完成两批次集中供地，共成交31宗，共计出让建设用地约155万平米，约新增277万平米商品房，实现土地出让金约980亿元，成交地块综合溢价率约为5%。

　　两批集中供地流拍4宗，15宗底价成交，7宗竞至地价上限，产生北京瑞府和中建朝阳太阳宫两个政府共有产权商品房项目，政府持有产权份额分别为6%和10%。

　　两批土拍产生的31个新项目中，政府指导售价最高的为中建朝阳太阳宫项目，13万元/平米，未来上市将以10.7万元/平米均价取证；另2个10万+项目均由华润置地竞得，分别是北京瑞府和亚林西项目，都位于丰台丽泽区域二环与三环之间，北京瑞府已经取证开盘。

　　指导售价低于5万元/平米的项目只有6个，分布在昌平、顺义、房山、怀柔和平谷等5个区。

　　海淀区没有供地；朝阳区供地7宗，成交6宗；丰台区供地7宗，成交5宗；石景山区供地4宗，成交3宗；通州区成交1宗；亦庄成交2宗；大兴区成交2宗；昌平区成交5宗；顺义区成交4宗；房山区、怀柔区、平各区各成交1宗。

　　31宗地中，有11宗被联合体拿下，20宗被一家房企竞得。

　　共有25家房企拿地成功，其中民企只有龙湖、旭辉、路劲和懋源4家民企。

　　中建系、中海系、华润置地各拿3.5宗，绿城独揽3宗。央企国企在土地市场主导地位愈加稳固。

　　华润置地是土拍场上出手最阔绰的房企，独夺丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地，并联合葛洲坝（600068）竞得昌平区平西府地块，地价共约190亿元，上半年土拍标王二环亚林西地块被其以74.7亿元底价拿下。

　　高标准建设全面实施

　　上半年两批次集中供地，除二批次出现3宗地需建设全龄友好社区外，政府的工具箱中并未再出新招。

　　在首批出让地块有3宗设置了配建保障性租赁住房条件外，在二批次土拍甚至取消了这一条件。

　　虽然有多块地设置竞现房销售面积程序，但只有崔各庄晓风印月、昌平区平西府地块、顺义区薛大人庄地块产生了现房销售面积，这3宗地均为竞争激烈的热门地块，竞至地价上限后转入竞现房销售面积才决出胜负，更多的地块开发商对付出现房销售的代价拿地并不情愿。

　　更为普遍实施的建设条件是设置高标准建设方案，至第二批次土拍，所有地块均须满足以下高标准商品住宅基本品质要求：绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。

　　鼓励实施超低能耗建筑，项目设计应满足北京市建筑节能设计标准的相关规定。

　　在第二批次土拍中，顺义薛大人庄成为唯一一宗通过高标准建设方案评审程序才落锤的地块，最终由懋源地产夺得。

　　此外，有8个项目需按套内7090标准建设。