2022年1-6月，信托融资规模为694.6亿元，同比大幅下降79.6%，环比下降66.0%；占总融资规模的14.4%，较上年同期下降了16.3个百分点；平均发行期限为1.73年。随着行业周期下行，房企信托违约的新闻时有发生，机构投资更为审慎，导致整体投资规模大减，平均单月融资仅115.8亿元。

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▍ABS：融资规模占比上升，发行结构发生变化

2022年1-6月，ABS融资规模为1443.7亿元，同比下降41.1%，环比下降8.3%；占总融资规模29.9%，较上年同期上升7.8个百分点；平均发行期限为5.5年。

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从单月来看，ABS发行波动较大。从发行结构来看，供应链ABS依然为最主要的产品类型，占总发行额的44.3%，但同比下降10.5个百分点。商业地产抵押证券比例快速提升，发行占比提升了15.1个百分点至38.5%。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中收益。

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整体来看，信用债在政策鼓励下，发行规模有望稳中有升，特别是优质民企将获得更多的发行机会；海外债、信托短期内无回暖迹象；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，但结构有所调整。

融资利率：高息融资减少，资金成本下降

2022年1-6月行业平均融资利率为4.13%，同比下降1.52个百分点。受近期货币信贷环境相对宽松、高成本的海外债、信托融资规模下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为3.54%，同比下降0.99个百分点；海外债平均利率为5.14%，同比下降1.54个百分点；信托平均利率为7.57%，同比上升0.31个百分点；ABS平均利率为3.39%，同比下降0.75个百分点。

表：各渠道平均融资利率

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到期债务：偿债高峰已至，信用债到期压力较大

截至2022年6月30日，2022年下半年尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中信用债占比64.6%，海外债占比35.4%；一年内到期余额为9723.7亿，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%，境内债务偿债压力较大。7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿。

2022年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为138.1%、8.8%，总发行债务比为71.5%。由于海外债发行量极低，房企只能继续动用自有资金偿还到期债务；同时存量债务中，很多已经发起过交换要约，再度延期可能性不高，部分房企将面临较高的偿债风险。此外，2021年上半年信托发行仍处于高位，规模为3408.6亿元，平均发行期限在1.6年左右，按此到期时间推算，今年下半年同样面临较大的偿还压力。

表：债券到期余额*统计

*按债券回售日计算

**按2022年6月30日汇率换算为人民币

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未来展望：抓住窗口期，适应新周期

2022上半年融资政策从融资类型、融资对象方面呈现边际放松动向。融资总规模未出现明显上升迹象，因此预计下半年政策在当前导向基础上，会进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。

从融资渠道来看，信用债将继续保持发行韧性，成为非银融资的最主要渠道；海外债、信托复苏信号很弱，房企应当以保证债务偿还、避免违约为主；有自持物业的房企，可抓住商业地产ABS的发行窗口，通过盘活资产补充资金。因此有能力的企业应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

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（责任编辑：崔晨 HX015）

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