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行业现状：关注销售修复的持续性以及土拍市场的结构性。上半年地产销售整体走弱，趋势的修正依然需要时间。个体房企来看，行业持续洗牌，国企/央企性质房企表现相对亮眼。地产投资的回暖时刻尚不明朗，集中供地表现也反映出土地市场目前复杂的供需格局。与此同时，上半年各区域的城投都加大了土拍市场的参与度，建议投资者长期重点关注。

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行业整体承压之下，企业性质使得个体负债压力继续分化。国企、央企性质的房企整体债务问题变化有限，但考虑到今年销售回款的空缺问题，企业负债的总量和结构问题是在挑选标的过程中需着重关注的重点。民营房企在显性、隐性债务层面的压力整体仍在蔓延，个体房企在今年得以维持的第一要务仍是负债问题。

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上周以来市场持续反弹，交易量放大，成长风格表现更好，消费也开始回暖。在经历完前期的估值下沉后，5月开始流动性环境的宽松、疫情形势的好转均对权益市场形成边际支撑。

不过从经济恢复的情况来看，当前经济的表现弱于2020年、以及 2021年初， 因此银行间市场流动性重现 2020年5月下旬以及 2021年1月中旬场景的概率较低。合并而言，信用的扩张、经济的复苏以及流动性环境的边际收紧可能对债券市场形成不利影响，但从过去两年的经验来看，在经济总体表现偏弱、各主体投资回报率较低的背景下，相应的利率水平也将受到压制，同时叠加政策对房地产和城投平台资金流向的限制，利率总体上行的空间可能较为有限。

本周一，央行在公开市场进行了30亿逆回购的操作，这一水平低于过去三个月100亿左右操作的规模，引发市场对流动性环境收紧的担忧，进而导致债券市场收益率出现调整。本次央行在公开市场的操作可能与诸多因素有关，比如6月信贷的大量投放、以及提醒市场注意杠杆风险。

从微观的反馈来看，6月以来商业银行信贷的投放出现加速，这种信贷供应的扩张往往会对权益市场形成积极影响，尤其是对流动性敏感的成长板块。站在中期来看，消费活动的恢复有望延续。尽管下半年国内的疫情管控政策维持偏严，但居民消费倾向的中枢抬升概率较高，在收入水平相对稳定的背景下，消费倾向的抬升有助于推动消费活动温和复苏。而如果疫情管控政策出现方向性调整，那么消费活动恢复的节奏有望加速。因此，在信贷投放积极、经济活动恢复的影响下，权益市场的上涨过程尚未结束，消费板块中期之内盈利的恢复值得关注。

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企业经营难度决定着地产债定价的维度将不断增加。对于地产债投资，目前阶段的关键依然是寻求稳定性。规避变数过大品类的基础上，选择信用资质本身比较坚实、政策受益的地产债类别。此外，考虑到目前土拍市场的情况以及不同性质房企战略布局的不断调整，预计未来地产债定价的维度和难度也将进一步增加。

地产行业政策在边际调整，但重点仍在于后续的成效。总量政策方面，主基调不变但边际上有所缓和。各地因城施策不断正向推进，目标在于稳定当地的房地产市场。不过，对于各地政策是否能较长时期的、有效地拉动总量或者是部分结构的需求还需要观察。

：重筹谋，待时机——2022年地产债市场中期展望

安信证券：流动性环境收敛，债市短期承压