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中新经纬 7 月 11 日电 题：房企针对三四线城市土地投资退潮 吴嘉茗 克而瑞研究中心研究员 长三角、珠三角的三四线楼市更具吸引力克而瑞数据显示，2017-2021 年期间，尽管市场热度有所下滑，但三四线城市成交面积占全国土地成交比例始终维持在 75% 以上。 截至 2022 年 5 月末，投资策略异常谨慎的百强房企将 84% 的投资金额集中在了重点 22 城，22 城以外城市布局占比仅为 16%，多以佛山、常州、东莞等发达城市群中的热点三四线城市为主。
此外，百强房企在珠三角区域投资占比一直稳定在 25% 左右，变化幅度不大；但在中西部、环渤海区域的三四线投资占比却持续下滑。
三四线城市土地市场不断下探一直延续到 2022 年，土地平均溢价率仅有 3.6%，环比下降 0.8 个百分点，同比降幅更为突出，达到 14.4 个百分点。 三四线土地成交规模同比降 21%，百强投资比例降至低点
作者：郭晋嘉 作者 谢杨春 克而瑞研究中心研究总监 2021，三四线城市的土地市场 " 先热后冷 "，上半年土地市场的平均溢价率维持在 20% 左右，要高于 2020 年。但进入下半年，土地平均溢价率下降至 8%，第四季度仅有 4%，降至历史新低。具体到城市层面，有 7 个城市连续 4 年占据百强房企三四线投资金额 TOP10 榜单，其中包括温州、佛山、南通、嘉兴、徐州、无锡和常州，大部分为长三角区域热点城市，佛山则位于珠三角区域。可见，三四线城市所处区位，以及与周边核心城市关联度是吸引房企投资的重要因素。 ( 中新经纬 APP ) 诸多房企在 2017 年、2018 年的一波三四线市场行情中踩准了市场节奏，收获颇丰。
上一轮房地产上涨周期中，在棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激下，三四线城市经历了一波普涨行情，尤其是强三线城市楼市十分火热。三四线城市土地是民房企布局重心，也成为土地市场的中坚。
从 2018 年四季度开始，棚改衰退效应渐显，部分三四线市场降温显著，房企开始收缩低能级城市投资力度，逐步回归二线城市。 土地是房企生存发展的重要 " 储备粮草 "。当下，一方面受限于市场新形势下资金承压、去杠杆压力等原因，房企布局三四线城市投资越发谨慎；另一方面，在市场下行和集中供地催化下，房企更倾向在利润高、抗风险能力强的核心一二线城市进行土地储备。 据克而瑞数据，2018 年百强房企在三四线城市拿地面积占比接近 60%。对比各房企 2018 年新增拿地单位货值和 2018 年销售均价，有 50% 的房企单位货值较销售均价下降，印证了即使三四线城市热度在衰退，仍有半数房企投资仍在下沉。 随着政策、市场变化，三四线城市土地热度急转直下：从成交建筑面积来看，2020 年之前，三四线土地成交规模始终保持正增长，在 2017、2018 形成一个土地出让高峰，但在 2021 年却迎来发展拐点，成交建筑面积仅为 17.49 亿平方米，增速首次为负，同比下跌 21%，土地成交金额为 3.47 万亿元，同比下降 14%。本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。 2021 年至今，三四线城市土地成交规模一路走低。从市场、企业层面均可看出，当前三四线城市正面临被房企逐步调整出投资重心的局面。市场不景气、库存高、需求透支严重或成主因，而资金压力则加速了房企撤离的步伐。 数据显示，2018 年四季度，典型房企在二线城市投资拿地建筑面积占比已基本与三四线持平。随后三年，三四线占比已经降至 50% 左右，较 2017 年下降近 8 个百分点。 责任编辑：李惠聪 自 2021 年三四线楼市显现投资退潮以来，百强房企却打出了 " 差异牌 "，重仓长三角、珠三角部分热点三四线城市。 |
