武汉去年一年增加 120.12 万人，主要是因为人口普查期间叠加了疫情，当年武汉遭受疫情冲击时很多人撤离了武汉，导致人口普查数据被低估，战胜疫情之后，人口回归，才有了一年增加 120 的误差。

城市与城市之间存在分化，城市内部也存在分化。

关键问题来了，既然成都一枝独秀，是否就意味着可以随便购房？非也。

这一点我在之前专门分析武汉人口的文章中有着重分析。通过武汉统计局 2021 年 5 月份披露的数据预测，武汉 2021 年真实的常住人口增量大概在 20 万左右。

作者：子非鱼

同时，根据易居研究院数据，7 月成都二手住宅成交 17296 套，环比增长 3.6%，同比增 386.1%，创下 2012 年 1 月以来的最高月度成交纪录。

这种规模超大的存量需求和不断流入的新增需求，在 5 月份放松限购之后，得以释放，才创造了 7 月份成交量创新高的局面。

但成都依旧保持着强大的人口竞争力。

其他区县市去化周期超长、人口密度小，需要特别谨慎，尤其是大邑县、简阳市、金堂县等。

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制图：城市财经；数据：各城市统计局

5 月 31 日，成都又放宽了限购套数，并将社保要求从两年缩短至 1 年，限售时间从之前的拿证 3 年缩短至拿证 2 年。

也就是说，如果不是误差所致，成都有可能位居去年常住人口增量第一席位。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

同时，还有源源不断的需求正在流入成都。

根据平台数据梳理，在放松限售之后半个月里，成都的二手房挂牌量就增加了 1.77 万套。

外围区的天府新区、双流区去化时间也较短，合适的板块也可以买入。

这并非成都第一次领涨。数据显示，从 4 月份以来，成都房价一直领涨全国，而在 4 月份之前的 1 至 3 月份，涨幅也是位居全国第二。

7 月份，新房环比上涨 1%，同比上涨 5.1%。二手房环比上涨 1.3%，同比上涨 6.7%。

分化之下的购房选择

在大环境改变的背景下，成都楼市纵向与过往相比，当然也有缩量，但横向与同级别的城市相比，堪称上半年中国楼市的中流砥柱。

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成都虽然上半年楼市都出了独立行情，但不是每一个片区都值得看好。衡量一个片区短期内价值高低的最重要的两个指标是人口密度与商品房去化周期。

同时由于限购和限售同时放松，释放了改善需求。所以，我们可以看到，在限购与限售放松的大背景下，成都在成交量大涨的同时，二手房挂牌量也激增。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

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强大的人口竞争力

这意味着，现在买房不仅要选择城市，在城市内部还要仔细选择片区。

以两个指标来看，成都当下可以放心买的只有核心城区，特别是锦江区、成华区、武侯区、高新区。

在上半年楼市一片绿油油中，成都成了一点红。

昨天国家统计局披露的最新 70 个大中城市新房与二手房数据中，成都新房与二手房价格，环比均领跑全国。

成都何以有此表现？超大规模的人口和强大的人口竞争力有莫大关系。

成都房价走出独立行情的基础，是成都的商品房成交量单边行情。

去年公布的七普数据显示，成都过去十年（2010 年至 2020 年）常住人口增量高达 581.9 万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。

2021 年年末，成都常住人口继续增加 24.5 万人，增量仅次于武汉位居全国第二。

成都楼市领涨

去化周期来看，锦江区、成华区、武侯区、高新区都在 12 个月安全线以内，其中锦江区去化周期最短，只有 6.3 个月。

主城区的青羊区去化时间 14.5 个月，略超安全线，金牛区长达 21 个月，需要谨慎入场。

成交量创新高，房价持续上涨，这与今年整个楼市大背景，格格不入。当下的楼市，房价、成交量与房地产开发投资，持续探底，成都却逆势上扬，成为一枝独秀。

尽管成都横向对比其他城市，一枝独秀，但纵向与过往相比，也缩量了不少。在房地产进入黑铁时代的当下，在人口拐点即将到来的当下，在城市化进入后半程的当下，分化将成为当下与未来楼市最大的关键词。

在此之前，城区成交量重庆一直都是最大的市场，最近几年武汉超越了重庆，取而代之。今年上半年，第一宝座再次易主，归了成都。

5 月 3 日，成都宣布，外围区购房不纳入中心城区购房的套数计算，也即无论你在外围区买了多少套，只要有中心区的房票，在中心城区依旧可以购买。

挂牌量激增背后，一方面是一部分投资客着急套现，另一方面是置换需求所致，比如很多北边的人就想卖掉房子换到南边来，毕竟成都的发展方向是往东南。

2021 年，成都常住人口总规模达到 2119.2 万人，位居全国第四，仅次于重庆、上海和北京。

来源：中指研究院

人口密度来看，主城区锦江、青羊、成华、金牛四个区每平方公里人口都超过了 1 万人，高新与武侯逼近 1 万人 / 平方公里。此外围区的区县人口密度都不高，最外围的县的口密度更低。

强大的人口规模构筑了成都旺盛的购房需求。

在大部分城市的房价都在调整的当下，成都可谓是万绿丛中一点红，房价已经连续上涨了 7 个月。

上半年在包括北上广深四个一线城市楼市成交量均遭遇重挫的背景下，成都逆行情而动，上半年新建住宅成交 714 万平方米，取代武汉，成为楼市第一城，成为了中国城区新房最大的成交市场。

2021 年，在 31 省市自治区有 16 个负增长的背景下，中心城市常住人口增量整体换挡降速，哪怕此前动辄几十万人口增量的深圳、广州，去年增量也不过 4.78 万、7.03 万。

成都凭什么？

制图：城市财经；数据：链家网、公开报道