今年下半年以来，房企融资端积极信号不断释放。

8 月中旬，监管部门指示中债信用增进对房企发行的中期票据开展 " 全额无条件不可撤销连带责任担保 "，随后 8 月末，龙湖完成发行的一笔 15 亿元中期票据，这是首单中债信为民营房企 " 全额担保 " 的中票，这也为示范房企后续发债提供了可参考样本。

与此同时，公募 REITs 也迎来快速发展。

从房企融资情况来看，政策的信号意义仍大于实际拉动作用。CRIC 数据显示，100 家典型房企融资总量仅为 323.64 亿元，创年内单月新低，且融资量已连续 5 个月环比负增长。

房企融资难的问题仍然突出。到目前为止，房企状况并没有得到明显改善，尤其是在销售尚未回稳的情况下，房企融资却越来越少，这也是造成房企频繁出现债务违约的重要原因。

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融资总量

连续 5 个月减少

监管部门为提振市场信心扶持部分头部民营房企发债融资，但扭转市场的根本性力量尚未出现。

根据 CRIC 统计数据显示，2022 年 8 月，100 家典型房企的融资总量为 323.64 亿元，环比下降 41.5%，同比下降 60.8%。环比降幅进一步扩大，而同比降幅略有收窄。

值得注意的是，8 月房企融资量已连续 5 个月环比减少。今年 6 月，融资总量环比 5 月有所回调，环比降幅收窄 28.5 个百分点至 -11.8%，但 7 月房企再度下行，但整体与 6 月基本持平，8 月份融资总量再次明显下滑，环比降幅达到了 41.5%。

可以看出，房企仍然面临比较难的融资问题。

从融资结构来看，境内债权融资、境外债权融资以及资产证券化融资均处于低位，同比降幅都在 50% 以上，其中境外债权融资同比降幅最大，达到了 78.7%。

8 月，共有 13 家房企成功发债，发债企业个数环比减少 4 家。其中，发债总量最大的企业是保利发展，3 笔债券共融资 29 亿元。目前来看，发债主体仍然以央国企为主，除此之外，万科、龙湖等部分经营良好的民营企业也完成了债券发行。其中龙湖完成发行的一笔 15 亿元中期票据，为首单中债信为民营房企 " 全额担保 " 的中票，获得 2.86 倍超额认购，最终利率锁定在 3.3%，远低于同期民营房企发债利率。

实际上，在监管辅导下，中债信用增进公司为民营房企发债提供全额融资担保，更大的意义在于提振市场情绪。据悉美的置业、旭辉、新城等头部民营房企的增信融资项目也在推进中。

四季度到期债券

接近 2000 亿

8 月房企债务违约情况较 7 月偿债潮有所缓解，其中龙光集团旗下的五只境外优先票据出现了利息违约，此外富力在 2021 年报中首次披露了其实质违约的债务规模。

房企债务违约事件频频发生，很大一方面的原因在于，当前企业新发型债券已经无法覆盖到期旧债。

从过去一个月房企到期债券情况来看，8 月 100 家典型房企共有 34 笔债券到期，到期债券总量环比减少 33.5%。

房企偿债压力虽得到一定的缓解，但偿债潮仍在持续。

根据 CRIC 监测，9 月房企到期债券共有 37 笔，剔除掉已经提前赎回的部分，到期债券合计约为 459 亿元，环比减少 6.8%。其中，单笔金额最高是绿城于 2015 年发行的公司债、华发于 2017 年发行的中期票据、首创于 2019 年发行的公司债以及华侨城于 2022 年初发行的超短融，规模都是 20 亿元。

聚焦今年四季度，在融资尚未真正回暖的情况下，房企依然面临较大的偿债压力。

据克而瑞资管（CAIC）统计，2022 年四季度，200 家核心房企境内外债券合计到期规模约 1826 亿元，其中海外债约为 630 亿元。其中 10 月，房企又将迎来新一轮偿债小高潮，单月债券到期规模接近 900 亿元。

值得注意的是，今年四季度叠加明年一季度，200 家核心房企境内外债券合计到期规模接近 4000 亿元，其中债券到期规模超百亿的房企共有 6 家，合计债券到期规模超 1000 亿元。

对于大部分房企而言，政策信号意义仍大于实际拉动作用，考虑到未来示范房企名单或进一步扩容，更多房企或将得到增信支持。而有能力的房企还可关注公募 REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域，也可以进一步拓宽融资渠道，以快速恢复 " 供血 " 能力。

在当前行业风险仍未出清，叠加疫情影响等原因下销售疲软，市场信心短时间难以快速回归，而接下来融资端难以明显回暖的情况下，房企到期债务压顶，违约事件还将持续增加。

当前房企紧迫的期待，无疑是融资方面迎来一些改善。