还有两个半月，2022 就要迎来尾声了。

这一年很多人说，不亏钱就是赚钱。

大环境笼罩下，股市，楼市，各行业，绝大部分人都受到了寒气的波及。

作为一名 " 地产观察员 "，我曾在一天内听过两个前辈说，这是近十年里楼市最差的一年。

现距离 2022 收官仅剩最后一季，今年到底还有没有希望了？

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" 惨淡 "

回望 1-9 月的成交数据，你会发现 2022 的走势红线，与前三年相比格外显眼。

图：2019 年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指研究院

根据中指数据显示，新房成交规模方面，2022 前三季度重点 100 城月均成交面积约 3143 万平方米，同比下降 38.1%，低温状态持续。

三季度也并未因为 " 金九 " 的存在，成交出现明显好转。

重点城市商品住宅月均成交面积 3277 万平方米，同比下降 27.9%，环比小幅增长 2.9%，是近几年同期最低水平。

9 月环比略有增长，但成交面积同比降幅仍超 20%。

划分城市梯队来看，一线城市成交明显好于其他区域。

图：2020 年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

前三季度，一线城市新房成交面积同比下降 24.4%，二线代表城市则同比下降 39.0%，三四线代表城市同比下降 39.2%。

三季度，一线回暖相对明显，降幅较二季度收窄超 30 个百分点，9 月同比转增。

这一年，分化将变得更加明显。

从房企端来看，多数房企前三季度目标完成率不足六成。

1-9 月，TOP100 房企销售额均值为 540.8 亿元，同比下降 45.1%。

千亿房企阵营持续缩水。前 9 个月，千亿以上房企共计 15 家，较去年同期减少 12 家。

2022 年 1-9 月中国房地产企业销售业绩排行榜（TOP10）

整体看，惨淡。

一方面 yq 时不时的多点重来，同时还有 td 等事件的出现，前三季度市场成交有所放缓。

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" 暖风 "

大家应该和我有相同的感受，今年听松绑新政，已经听麻了。

图：2022 年以来各地因城施策频次

表：三季度主要政策类型出台频次对比

优化限购限贷、调整公积金贷款比例、购房补贴、房贷利率 ......

大大小小几百次调控，已经见怪不怪。

节前，官方连着两天又释放新政三连，救房地产态度明显。

9 月 29 日晚，人民银行、银保监会发文，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9 月 30 日，财政部、税务总局公告，2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，自有住房卖一买一，免个税。

9 月 30 日，央行时隔 7 年再次下调首套公积金贷款利率。

下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15 个百分点，5 年以下 ( 含 5 年 ) 和 5 年以上利率分别调整为 2.6% 和 3.1%。

四季度冲刺季已到，暖风更要跟上。

今年，目测要从年头松到年尾。

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" 小步 "

救市，要救，但也不能用力太猛，房住不炒的基调还是没变。

所以今年松绑的调子，是高频，小步。

这样看下来，四季度的趋势就很好判断。

市场情绪会慢慢修复，但不会迎来 V 型回弹。我个人看来，现阶段已经处于U 型底的右端。

目前，各城市各板块的分化已经写在了销售成绩中，同时分化在价格上的反映更明显。

等房价如葱的，鹤岗们房价会如葱，北京一定是金丝葱。

附：

看上图可以发现，即便成交规模缩减，但房价表现依旧坚挺，比如你看最显眼的北京。

之前我提过很多次核心板块核心资产，它们的抗风险能力，如寒冬中的貂皮大衣一般。

今天这篇文章没那么多情绪，直白的给大家展现了今年过去几个月的数据，官方的态度，救市的策略，以及我的判断。

后台总有小伙伴留言问，还买不买，怎么买。

其实很简单，还买不买，有需求，得买。

怎么买，以需求匹配为出发点，是刚需 / 改善 / 或者全部购房人的指向线。

大趋势已经很明朗，暴涨很难，但跟上大盘、小跑跑赢大盘在北京也并没有那么难。