潮涨潮退皆为市场规律。据了解，自 2016 年以来，碧桂园成为汾湖市场份额最大的开发商，它也给这一市场输出了不少销售人员。不过，据知情人士透露，碧桂园打算逐渐减少汾湖市场份额，往市场能级更高的区域寻求开发机会。

" 以前市场好的时候，这里的房子一套要加价 10 万才能买到。" 张小飞（化名）说。张小飞一直在汾湖做一手房销售，他直言前几年市场好的时候，在汾湖也限购的前提下，仍然有不少投资客在这里买房。

国庆假期前，环沪的苏州楼市政策进行了一系列优化，对市场信心起到了提振作用。

相比去年同期成交 116 套房子，今年昆山成交 133 套左右，数据没有明显增长。实际上，去年国庆假期的环沪楼市成交就出现了下行趋势。58 安居客房产研究院数据显示，2021 年国庆假期苏州销售 212 套，同比跌幅 45%。

" 现在投资客很少了。" 一名销售反映，国庆期间来买房的都是在上海没有购房资格的小夫妻，或者退休人员老两口。陈佳便对这一位于建设中的地铁站旁边的楼盘兴趣浓厚。

国庆期间，像陈佳这样在上海工作的年轻人，加大了昆山楼市的成交，一个背景是，除了苏州六区，苏州下辖的县级市、吴江区的汾湖板块都对外地人限购政策进行了优化。

自 2016 年开始，陆续有 14 家品牌开发商进入汾湖板块开发项目。由于产品同质化，前两年汾湖市场竞争白热化。为了缓解板块竞争压力，2021 年，汾湖推出企业人才购房补贴政策，本科及以上人才购房可享 25 万元的购房补贴。

价格跌涨互现的苏州楼市，房价正在进入深度博弈的微妙阶段。

从花桥站出来，第一个看见的楼盘便是在建中的中骏世界城。据第三方机构的内部数据显示，这一项目在国庆期间售出了 40 多套。

编 辑丨张伟贤

但并非所有的项目都在打折促销。港资背景建滔集团在昆山开发的几个项目都已进入现房销售阶段，其中一个项目不仅没有打折，还要捆绑一个 10 万元的车位销售。

图 源丨图虫

投资客淡出，环沪楼市对于上海外溢需求依然有承接力。从今年国庆假期的成交数据来看，相比上海房源，苏州楼市对于一部分手里持有现金而在上海缺乏购房资格或者不足以购买理想户型的买家而言是一个不错的选择。

坐上上海地铁 11 号线，可直达位于昆山的花桥站，与花桥站接壤的苏州地铁 S1 线陆家站（在建中）附近，目前在售多个楼盘，有的已接近尾盘状态。

21 世纪经济报道记者国庆期间走访了环沪楼市，发现这些项目借着国庆长假打折促销，甚至送车位。渠道引流、以价换量之下，这些项目在国庆假期内单盘销量也有 20 套 -40 套左右。

苏州楼盘打折促销俨然成为国庆假期楼市的一道风景线。在相城区，由于楼盘众多，有的项目甚至打出 5 折、7 折的优惠。相比之下，昆山楼市还算 " 坚挺 "。据不完全统计，国庆节假期，花桥在售新盘成交超过 130 套房子。贝壳区域内部数据显示，该公司仅在保利其中一个项目就成交了 50 套。

本期编辑 黎雨桐 实习生 吴梓楹

投资客退潮已成趋势。据了解，某大房企位于汾湖的一个项目，近期引发不少 2019 年买房的业主的法律诉讼，起因就在于汾湖多个楼盘在 2019 年限购加码前被投资客疯抢，很多房源需要加价 10 万元才能买到。而两年间过去，房价只能算微涨。楼市成交下行周期到来，投资客显然不想面对投资失利的局面。

其中一个项目，销售透露，现在国庆节期间促销力度大，因为是年内冲销售业绩的 " 最后一波 " 了。实际上，今年以来，调控进入深水期，苏州楼盘为了促销，想尽办法，比如团购优惠、家电装修包、车位等等。也有开发商愿意给客户垫首付，一般以三年为周期，评估下来利率 4.7% 左右。

随着楼市进入低速发展期，环沪板块的结构性机会逐渐呈现，上海的溢出需求自然也会产生分化。目前花桥、太仓、汾湖等板块虽有促销，但投资客逐渐淡出，导致楼市去化也开始降速。

9 月 26 日，保利发展位于汾湖的一个项目售楼处里，销售人员略带夸耀地告诉前来看房客户，" 昨天有企业来项目买走了 100 多套‘人才房’ "。

作为环沪第一站，昆山市各个在售项目售楼处人气还是不错的，上海通往花桥方向的地铁节日里人也不少。

溢出效应分化

陈佳（化名）和男朋友 10 月 2 日就坐地铁去昆山看房子了。因为两人计划明年结婚，但陈佳刚落户上海，还不具备在上海购房的资格，两人手中加上双方家长资助的资金也不足以在上海付一套小两房的首付。权衡之下，陈佳及其男友打算先在 " 环沪 " 买一套，投资自住皆可，" 等过几年升值了再卖掉，去上海买。" 陈佳说。

一个事实是，苏州近期新盘数量大增。9 月苏州市新增批售项目 24 个，其中住宅类项目 19 个，非住宅项目 5 个。据不完全统计，10 月苏州将有近 20 个楼盘推新，市区各区均有项目计划首开或加推。

投资客淡出

昆山二手房行情也在上涨，比如花桥这边，次新房涨到 2.6-2.8 万 / 平方米，部分楼盘二手价格达到 3 万元 / 平方米左右，有的别墅产品二手房价超过 5 万元 / 平方米。

2019 年，苏州出台限购政策，其中提及 " 非本市户籍居民家庭 , 在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第 1 套住房应提供自购房之日起前 3 年内 , 连续缴纳 2 年及以上个人所得税或社会保险 ( 城镇社会保险 ) 缴纳证明 "。张小飞回忆里，当时很多客户只能交首付，然后等 2 年再过来交钱，" 也有不少当年交了 10 万才‘抢’到房子的客户反悔的 "。但张小飞也坦承，由于回款周期拉长，开发商也因此承担了资金成本。

E N D

一名苏州业内人士认为，除了限购政策的优化，昆山楼市还有一个新房稀缺的特点。过去一年，这一板块没有土地出让，意味着短时间内没有新盘上市。几乎都是现房销售的情况下，消费者入市信心也比较足。

此前两年拿地的项目折扣促销频出，抓住政策利好出货。象屿地产与保利合作开发的一个项目，拿地楼面价 1.3 万元 / 平方米，国庆假期给出 98 折送车位的优惠；保利与中铁置业合作开发的另一个项目，2020 年时候拿地楼面价 9800 元 / 平方米，如今精装修房均价 2.1 万元 / 平方米。国庆期间，这一项目 98 折，另外还赠送 2 万元车位优惠券。

与昆山类似，汾湖也是一个可以有地铁与上海连接的区域，只不过上海地铁 17 号线延长线进入苏州还处于规划建设阶段。从 17 号线东方绿舟站打车还需要半小时才到汾湖核心区。