根据CRIC监测，2022年9月重点监测房企共涉及47笔并购交易，披露交易金额的有34笔，总交易对价约725.1亿人民币，单月交易规模明显高于前三月平均值422.5亿元，披露的平均单笔并购交易规模从前三月14.7亿的均值升至21.3亿，收并购热度显著回暖。

　　从交易进展来看，本月签署转让协议的13笔并购交易涉及价款260.3亿，有2笔据传在交涉中，分别是中资涉资近60亿港元洽购新世界旗下荃湾愉景新城，离岸债权人斥20亿美元收购佳兆业停工项目，完成的17笔交易中披露交易金额的有10笔，对应交易规模102.6亿。此外，挂牌中、进行中、终止和达成转让协议状态的交易笔数分别8笔、5笔、1笔和1笔，其中新城发展终止向横店影视（603103）出售上海星轶影院100%股权。

　　本月市场关注度高的并购交易，即博裕资本拟每股12港元要约收购金科服务剩余全部股权（约60.8%权益），最高现金代价47.63亿港元，完成收购后依然保持金科服务的上市公司地位。每股要约价12港元，虽较最后交易日收盘价溢价33%，但以2021年金科服务每股收益人民币1.62元计算，本次收购PE不到7倍，相较于2021年末博裕以37.34亿港元收购金科服务22%股份（此时PE收购价13倍），收购资产对价明显有所折让。

　　从交易双方来看，本月10笔交易是并购方收购合作项目的剩余股权，如金地2.9亿从景业名邦处收购广州增城项目50%权益，年内华润万象生活第三次出售，10.4亿收购祥生物业，新增在管建面2350万平。此外，另有8笔交易存在交易双方属于关联关系，如旭辉转让南京公寓项目予管理层等。

　　从交易标的物业类型来看，本月恒大、富力、中骏、远洋、华夏幸福（600340）、祥生、明发、景瑞、景业名邦继续出售资产、回笼资金，多数房企倾向于出让住宅项目。本月47笔交易中16笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约428.4亿，占全部规模的比例提至59.1%（8月：51.5%），其中保利3.65亿入资大悦城（000031）重庆项目，华发10.41亿全购无锡经开区项目，云南城投底价18.34亿挂牌14家项目公司股权等。

　　而多元化投资热度提升，尤其是商办交易从上月的1笔升至12笔，仅涉及交易对价140.6亿（8月：1.4亿）；除此以外物管并购交易火热，本月从博裕收购金科服务到华润万象并购祥生物业，物管并购交易热度提升，收购价也明显缩水，两笔交易收购PE都不到10倍，较去年折价明显，物管并购对价的折扣空间越来越大。

　　附：9月重点并购事件详情

　　一上市公司股权的收并购

　　1、博裕资本拟每股12港元要约收购金科服务 最高现金代价47.63亿港元

　　出售方：金科地产集团与其一致行动人 收购方：博裕资本交易标的：金科服务60.8%股份交易总价值：47.63亿港元交易进展：进行中 事件描述：9月27日金科服务公告，博裕资本拟要约收购公司股份，要约人拟以每股要约股份12.00港元的要约价较2022年9月7日（即最后交易日）在联交所所报每股股份9.02港元的收市价溢价约33.04%。交易完成后，博裕资本需向股东付出最高总金额47.63亿港元。于此同时，公告称，博裕资本将继续保持金科服务的上市公司地位。收购完成前，2021年末博裕以37.34亿港元已经收购金科服务22.69%股权，除此之外，金科股份（000656）还将金科服务16.51%股权质押给博裕，除去以上部分股权，金科服务剩下60.8%的股份均在要约范围。

　　本次博裕拟以47.63亿港元收购60.8%股份，以2021年金科服务净利润10.77亿元为基准（每股收益1.62元人民币，收购价每股12港元，港元对人民币汇率按0.9），收购PE约为6.67倍，而2021年末博裕以37.34亿港元收购金科服务22%股份，当时收购PE为12.92倍，此次收购价格有所缩水。

　　二开发项目的收并购

　　1、长实向新加坡Sino-Suisse出售香港豪宅项目 代价约207.66亿港元

　　出售方：长江实业收购方：新加坡Sino-Suisse交易标的：21 BORRETT ROAD交易总价值：207.66亿港元交易进展：签署转让协议事件描述：9月28日长实集团公告称，将以207.66亿港元出售旗下香港豪宅项目，预计获得收益约为63亿港元。公告显示，买家ORIC-Borrett Limited由新加坡金融机构Sino-Suisse（华瑞）管理的LC Vision Capital VCC基金的子基金LC Vision Capital 1拥有。此次所出售公司拥有长实旗下香港半山西部超级豪宅项目21 BORRETT ROAD（位于波老道21号），该项目包括152个住宅单位、242个住宅停车位及31个电单车停车位。

　　2、华发股份10.41亿元全购无锡经开区13.8万平米项目剩余股权

　　出售方：深圳天润陇行投资、润金陇投资收购方：华发股份（600325）交易标的：深圳润陇投资100%股权、无锡铧安置业15%股权交易总价值：10.41亿人民币交易进展：完成事件描述：9月23日华发股份公告称，拟收购深圳市润金陇投资有限公司持有的无锡铧安置业有限公司15%股权，交易对价3.90亿元；收购深圳市天润陇行投资有限公司持有的深圳市润陇投资有限公司100%股权，交易对价6.51亿元。本次收购均以现金方式进行。

　　项目公司主要开发XDG-2020-54号地块项目，项目位于无锡市经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧，用地性质为居住、商业用地，建设总用地面积13.81万平方米，总建筑面积约41万平方米（地上30万平、地下11万平）。目前正常开发建设中。

　　3、消息称佳兆业获离岸债权人斥20亿美元收购其停工项目

　　出售方：佳兆业收购方：离岸债权人小组交易标的：某停工的住宅项目交易总价值：20亿美元交易进展：传言交涉中事件描述：9月19日，有消息称目前仍在停牌的佳兆业集团的一个离岸债权人小组提出，拟以20亿美元（约156亿港元）收购其已停工的住宅项目，此次收购仍处初步谈判阶段。据路透社报道，离岸债权人小组已向佳兆业财务顾问中信证券提出收购要约，计划以20%至25%的折让价格从佳兆业购入一些住宅未完工项目相关的不良贷款，成交后佳兆业仍保留项目公司股东身份，项目公司债权则变更为离岸债权人持有，离岸债权人将进一步提供额外的盘活资金帮助项目公司完成开发及保交楼任务。离岸债权人达到20%综合收益率后，将超出部分80%的利润返还至出售不良贷款的银行以及佳兆业。根据公开信息显示，这已不是境外债权人第一次向佳兆业提出重组方案。

　　4、保利3.65亿入资大悦城地产重庆两江新区项目 获取49%股权