过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。我们可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和ESG的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。

　　于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于2022观点商业年会现场重磅发布《表现力指数·2022年度商业地产表现报告》。

　　以下为《2022年度商业地产金融报告》及系列研究成果：

　　前三季度，商业地产资管行业的募资仍较活跃，债权融资和基金设立并重。

　　其中，领展房产基金和平安不动产的债权融资较高，共涉及400多亿元。特别是前者，正在申请50亿美元的欧洲中票，这将给其带来大额的增量资金。

　　此外，在社区商业、存量改造、租赁住房等领域，也有将近400多亿元规模的基金设立，投资巨头黑石集团也积极成立规模为303亿美元的房地产基金。

　　受疫情和全球供应链受阻的影响，不动产投资成为各大资金方的主要着力点。

　　作为物流仓储巨头的ESR，在收购了ARA后，将许多传统房地产项目收入囊中，目前的收益率较收购前有较大的提升。

　　险资也是不动产投资的重磅玩家，利安人寿和平安系对不动产较为青睐，为其带来了大量的现金流。

　　存量改造领域，高和资本利用并购基金、轻资产投资基金和证券化三个金融工具来完成重资产的收购改造、管理运营和资本退出，实现了存量改造的闭环。

　　同时，华平投资联合锦和集团成立锦和资管，专注于存量改造领域。而领盛，除了完成22亿美元城更基金募集外，还对上海虹桥良华购物广场项目进行收购改造。

　　退出渠道方面，保险版的CMBS为保险资金的不动产投资、退出提供了良好的渠道；租赁住房公募REITS的正式推出，也丰富了该类资产的退出路径。

　　另外，内地公募REITs正式实施扩募机制，这将带来大量的增量资金，促进对应领域的发展。

　　债权融资与基金设立并重

　　债权融资方面，主要的两笔借款是领展房产基金的50亿美元中票和息票率为2.75%的6亿美元高级无抵押票据。

　　目前领展房产基金的长期有息负债余额为63.55亿美元，若上述中票发行成功的话，将为其带来可观的增量资金。目前50亿美元中票的期限和利率未知，但不论是LIBOR，还是SOFR，均受国外通胀加息影响而大幅攀升，预计该融资将带来较高的利息成本。

　　同时，作为中国平安旗下不动产业务机构，平安不动产今年也发行了45亿元超短期融资券、50亿元的一般公司债。上半年，平安不动产加大了外部融资力度，或许是受公司收入下滑的影响，目前经营性现金流净额呈现下滑趋势。虽然今年收回了大量的投资本金，但收益较往年同期下滑许多，投资性现金流净额也为负。得益于筹资性现金流的净流入，平安不动产的现金及现金等价物水平与上年同期基本持平。

　　不同的是，远洋资本拟对一笔10亿元的债券进行回售业务的展期。目前，远洋资本有较多自有资金在投资业务中，受行业景气下行影响，本金收回时间延迟，影响了债券回售业务。

　　基金募集方面，有针对疫情带来的社区商机，如高和资本于4月份成立的专注于社区商业投资的基金，规模就达10亿元人民币。

　　高和资本创始人苏鑫认为，1.0版的社区商业特点是没有定位+小而散的商户+没有运营；2.0版社区商业则是有特色定位+有主理人的商家+适度的轻运营，而高和资本瞄准的就是2.0版本的社区商业。

　　存量改造方面，领盛设立22亿美元机会型基金，寻求具有潜在升级改造机会的项目，包括写字楼等。目前，该基金已经投出25%的承诺出资总额，投资组合包括新加坡及澳大利亚的写字楼改造项目、中国的物流开发项目以及日本的长租公寓项目等。

　　而房地产投资巨头黑石集团上半年持续收购大量资产后，在本季度也成立了一只新的房地产基金，规模预计达303亿美元，将成为历史上规模最大的传统私募股权投资工具。这将迅速推高黑石的资管规模，截至第二季度，黑石资管规模已达9408亿美元。

　　租赁住房领域，9月23日，建设银行公告称拟出资设立住房租赁基金，募集规模为300亿元人民币，其中建设银行认缴人民币299.99亿元，子公司建信信托下属的全资子公司认缴人民币0.01亿元。基金名称暂定为建设银行住房租赁基金（有限合伙），投资期限暂定10年。

　　该基金将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。

　　观点指数认为，若该基金成功设立，将释放存量住房转换为租赁住房的潜力，为市场提供租赁住房增量。

　　不动产成避险资产优选，险资持续加码

　　今年年初，ESR完成收购亚腾资产管理，收购总价为51.92亿美元。据此，ESR正式成为具有商办、购物中心、公寓、酒店资产的大型资产管理公司。

　　除了管理新经济地产以外，还有传统地产业务。观点指数认为，这是ESR追求做大资管规模、使得投资组合多元化以求风险分散的举措。

　　据市场数据，受疫情影响，ESR于2021年中期的年化投入资本回报率为5.84%，当年年底下滑至4.57%，今年年中回升至6.8%。从数据上来看，ESR至少守住了收益率阵地，在疫情下能稳定收益率实属不易。

　　最近进行了债券回售展期的远洋资本，在远洋控股对颐堤港进行轻资产化时也分了一杯羹。

　　4月19日，远洋控股联合北京航颐企管成立北京港颐企管，注册资本29亿元，由远洋集团和北京航颐企管分别持有0.1%和99.9%的股份，后者为有限合伙企业，合伙人涉及到远洋集团、远洋资本、中国人寿和国寿资本。

　　北京港颐企管持有北京麟联置业有限公司（颐堤港一期的项目公司）50%的股份，另外50%的股权由太古地产所有；北京港颐企管为北京市天麟房地产开发有限公司的接盘方，后者是远洋集团的全资控股公司，这被视为远洋集团的轻资产化举措。

　　目前，远洋集团的现金及现金等价物余额为21.78亿元，较2020年年底的59.97亿元已大幅度腰斩。在住宅业务销售下滑情况下，出售持有性资产回笼资金也无可厚非。

　　当然，今年重头戏还是险资的动作。

　　1月份，利安人寿8亿元收购合肥华润大厦东塔楼，这是合肥唯一一幢单一业权甲级写字楼，也是安徽现存最高的写字楼，且处于合肥核心地带。