这不是利安人寿第一次收购商办项目，2020年1月利安人寿收购了上海滨江国际广场2号楼项目，总代价18亿元。2020年10月准备收购济南万科中心。从收益来看，利安人寿投资性房地产收入由2019年的6800多万元升至2021年的1.7亿元，而2021年利安人寿的净利润也仅为1.38亿元。另外，利安人寿在2021年增加了大量政府债券投资，也体现出避险情绪。

　　目前，大城市的核心资产确实也是比较安全的资产，符合保险资金需求。

　　除此之外，平安系不动产投资也比较活跃。今年6月份，平安人寿以50.15亿元的代价，拿下远洋集团及远洋资本位于北京市丰台区丽泽商务区的远洋锐中心项目34.50%股权。交易完成后，远洋锐中心项目由平安人寿全资控股。

　　加上凯德来福士项目，平安人寿这一年来已收购了接近380亿商业资产。

　　同属平安系的平安不动产，于8月8日在佛山禅城拿下一宗商服地块，该地块须符合高端现代服务业和金融保险产业集聚区的产业定位。其中，商业中心按购物中心进行设计建设及运营，运营品牌须为太古汇等大型购物中心运营商其中的一家。

　　近年来，住宅项目暴雷较多，同为平安系的平安信托已涉及到暴雷项目，旗下信托产品也出现了逾期未偿付本金的情况。因此，平安系在地产行业的投资重点转向商业地产项目或其他新经济地产项目，符合险资类长期资金的需求。

　　平安不动产此举将进一步扩大平安系商业不动产的版图。

　　竞逐存量改造市场

　　存量改造领域，已深耕多年的高和资本目前正加强自身改造规划能力。

　　9月2日，华建集团华东建筑设计研究院有限公司与高和资本旗下经济策略咨询机构高和更新签订战略合作协议，双方将聚焦城市更新领域，在项目规划设计和管理方面开展深度合作。这是高和资本三个金融工具中的关键一环。

　　高和资本利用并购基金、轻资产投资基金和证券化三个金融工具来完成重资产的收购改造、管理运营和资本退出。在项目规划设计方面与专业机构展开合作，有利于高和资本提前把资管因素介入到存量改造中来，为后续的运营管理创造有利条件，为最后的资本退出带来更高的价值增量。

　　值得注意的是，今年4月27日，高和红星家居商场（二期）28亿元资产支持ABS获得上交所通过，拟发行金额28亿元。

　　这是高和资本与红星美凯龙通过资产证券化手段退出的案例之一。

　　2016年8月，高和资本与红星美凯龙共同发起设立家居商业地产并购基金，双方作为该基金的联合普通合伙人，资金初始规模为50亿元，主要资产标的为红星美凯龙在一二线城市的委托管理商场。

　　据此，红星美凯龙负责寻找项目和运营管理，高和资本负责资管和退出。此前的2017年，高和与红星也发过一只规模为26.5亿元的类REIT。项目的成功退出，意味着高和资本的模式成功闭环。

　　类似的还有华平投资，选择了与有经验的合作方成立资管公司，专注于存量改造领域。

　　2021年6月30日，城市更新与再开发运营商上海锦和投资集团有限公司与华平投资宣布双方共同成立锦和资产管理有限公司，这使得华平投资的资金能够迅速地找到合适的存量改造项目。

　　今年6月份，锦和资管完成了北京东城区钱粮胡同17号项目收购，前身为北京福地凰城酒店。作为传统型商旅酒店，项目现状外立面及酒店内部装修已较为陈旧，锦和资管对其进行重新定位，更新改造。项目位于北京核心区位王府井大街北端，周边旅游资源丰富，人流量较大。据此，锦和资管将对项目导入商、住、办的集合业态。

　　可以看到，锦和资管聚焦于一线城市的热门商圈，寻找老旧但具有优势位置的项目进行改造。项目老旧保证了收购溢价不会太高，核心城市的核心商圈则保障了改造后的人流量。另外，将多种业态集中导入到项目中，很好地满足了周边人群的各种需求。

　　今年1月份，锦和资管联手GIC收购上海徐汇百色路服务式公寓项目，建筑面积约7300平方米，具有70年产权，为住宅式公寓。收购后，锦和资管对项目排房进行重新定位，局部空间进行改造升级，优化项目空间利用率，以提升项目的价值。

　　锦和资管拥有服务式公寓品牌base佰舍，在对新项目进行收购后，一般会引入自有公寓品牌对项目进行改造升级并做运营管理，这也给锦和资管的公寓存量改造提供了范式。

　　而在购物中心领域，除了设立22亿美元存量改造基金以外，领盛还联合了景瑞不动产收购上海虹桥良华购物广场（西区），该购物广场目前处于改造中。2016年良华作为不良资产入市，随着购物广场附近的国家会展中心进入国际视野，目前虹桥商务区已经变身为虹桥国际商务区，虹桥核心区3.8平方公里成为西上海最有潜力的区域。

　　除了购物广场的存量改造外，领盛还涉及到租赁住宅。8月29日，香港亚洲住宅租务品牌WEAVE LIVING联合领盛以2.75亿港元的价格收购了位于香港半山罗便臣道的全幢住宅物业。这些领域均符合领盛22亿美元存量改造基金的投向。

　　在奥莱领域，4月27日，砂之船集团宣布接盘福州天泽奥莱。据悉，砂之船（福州）超级奥莱总体量33万平方米，商业面积23万平方米。砂之船（福州）超级奥莱将依托现有商业基础，首次尝试不闭店改造，采用改造与经营并重的方式，通过网格化现场管理，在原有的空间内，逐步将砂之船独创的艺术商业模式注入项目。

　　保险业ABS与租赁住房公募REITs双启动

　　今年1-9月CMBS和类ABS发行量为58只，同比下跌9.3%；总规模为905.42亿元，同比下跌15.3%。虽然交易所市场和银行市场的发行规模有所下降，但保险交易市场有了新的契机。

　　就在今年二季度，市场迎来首单保险版CMBS，国寿投资首创钜大奥特莱斯第一期资产支持计划，发行规模为13.5亿元，期限为18年，受托人为国寿投资保险资产管理有限公司。底层资产是位于昆明、重庆的两处奥特莱斯购物中心。此前，CMBS产品仅在交易所市场有成功发行的经验，保险资金参与相对有限。但CMBS这类能够带来稳定现金流，而且期限较长的产品，与保险资金的偏好比较契合。

　　据上海保险交易所数据，中保登作为保险资产支持计划的登记机构，三年来业务规模由115亿元增至4080亿元。所以整体来看，保险业资产证券化在迅速发展，为保险资金积极参与资产证券化产品投资打通了渠道，资金端的畅通也将加速资产端资产证券化的过程，这为险资或其他资金退出提供了大量的机会。

　　另外，三季度，租赁住房REITs破冰，已有3只上市。

　　保障性租赁住房公募REITs的上市，拓展了市面上保障性租赁住房的退出渠道。同时，公募REITs已上市的资产类别越多，意味着资管公司可退出的渠道也就更多，这也将有利于促进资管公司资产组合类别的多元化。

　　与此同时，扩募机制也正式启动，这将给市场带来大量的增量资金，促进对应领域的发展。