作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

“3600亿外资抄底中国房地产”、“凯德15亿购入杭州住宅地块”、“高盛、森瑶成立合资公司”……最近，关于“外资抄底中国房地产”的新闻，铺天盖地。

但是在这些新闻背后，依旧值得思考：外资真的在抄底吗？房地产已经触底了吗？这些消息的背后的深意又是什么？

首先抄底的不是住宅

从外资地产资金参与中国投资的方式来看，主要有四种模式：与本土企业进行共同开发模式、成熟商业物业收购模式、参与本土房地产企业海外上市、人民币基金模式。

由于第一种模式投资单一项目无法发挥资本快速流动优势，且面临周期长、效率低等问题，第四种模式面临在境内缺乏有效的资源渠道、投资文化、投资习惯差异等问题，外资地产基金参与中国投资主要模式为成熟商业物业收购。此外，随着中国公募REITs的放闸，资产的募投管退渠道已经打开，产业园区、物流地产、保障性租赁住房、数据中心等新兴经济物业也成为了外资瞄准的“抄底”资产。

可以看出，外资投资“抄底”的物业或者不是住宅。

大宗交易市场，外资比例逐年下降

既然抄底的不是住宅，那就看看近年来内地大宗交易市场。

从2018年开始，内地大宗交易成交额中外资占比逐步缩减，内资已成为绝对主力。

外资占比逐年缩减有多方面原因：一、2016年前后，增量供应达到峰值，内资将目光又从存量转移到增量市场，即一二线城市的大宗物业投资；二、2018年开始，国内房企到期债务开始渐入高峰期，房地产行业风险开始显现；三、内资资金大量涌入，资产价格攀升，回报率普遍下降；四、2019年到2022年，疫情、经济下行等因素导致不确定性增加，外资比例进一步缩减。

图表1：2018-2022年第三季度内地大宗交易市场内外资成交比例

数据来源：睿和智库

可以看出，从近年来大宗交易成交比例来看，外资占比是逐年下降的，这个时间外资抄底，难道说以上因素已经解决，资产价值已经触底？

资产价格真的到底了么？

前段时间，凯德七折拍下博瑞大厦引人侧目【相关阅读：凯德抄底东三环写字楼，拉低京城核心资产价格基准】。核心区域的优质资产都要打折出售了，反映出从去年开始的资产抛售潮今年仍在持续。据世邦魏理仕发布的《2022年中国房地产市场展望》数据显示，2022年房企面临约3,500亿元债券到期，在债务及“三条红线”的达标压力之下，2022年内资房企都在加快处置资产。

目前，在市场上开发商、机构债权人都在希望加速抛售资产实现快速变现时，买方却在观望。主要原因为：一方面，2022年大宗交易的主力城市——北上广深疫情反复，加上经济下行的压力下，作为大宗交易主要资产类型的商办资产在运营数据上整体表现不佳，一定程度影响投资机构的出手，因为商办资产退出在3-5年之间，在商办市场低迷的情况下，要及时退出可能会承担更大的运营压力及风险。

图表2：北上广深前三季度写字楼净吸纳量

数据来源：高力国际

另一方面，市场还未出清。从今年各地的土拍情况来看，参赛选手基本是央企及地方国企，民营企业报名甚少。从2022年前三季度房企拿地情况来看，排名前十的企业均为国央企。

未来房地产行业或将形成央国企或混合制房企占主导地位的格局，市场集中度将快速提升，这个过程意味着一批中小房企将掉队，手中的存量资产将对资产价格带来进一步下降空间。

图表3：2022年1-9月房企拿地面积前十名

数据来源：中指研究院

虽然近期开始出台一些政策开始保交楼、保项目、保企业。但是政策面的利好并不意味着地产行业已经见底，而是正在加速见底，所以“抄底”说法立不住。

抄底中国，还是抄底亚太？

看完中国地产资产情况，看下亚太地区地产投资趋势。

从整个亚太地区地产投资情形来看，澳大利亚和日本市场相对透明以及更具流动性，一直是亚洲房地产投资者的核心市场。新加坡以及东南亚国家如泰国也正在成为投资者青睐的新兴市场，从投资趋势来看酒店、物流、商业办公空间、数据中心和多户住宅等资产都在吸引投资者。在2021年，疫情限制和地缘政治担忧并没有阻碍亚太地区房地产投资者的投资，这意味着在2022年随着亚太国家疫情政策的放宽，亚太经济体的经济体回复增速都会提高亚太地区地产投资的热情。

而在国际投资者看来，短期内中国由于疫情政策、债务泡沫、政府优先事项等问题，房地产市场仍存在较大不确定性。综合来看， 亚太地区地产投资热度不减，但由于中国不确定性较强，国际投资者将目光转向澳大利亚、日本、新加坡等成熟地区和新兴区域。

图片来源：第一太平洋(601099)戴维斯

《Real estate investment in 2022: Asia Pacific》

结语

虽然外资动作频频，但是钱能否投出去还是两说，以公募REITs退出为例，REITs底层资产必须足够优异，政策、区域、产业、运营情况缺一不可，不动产投资周期又长，选择项目需要足够谨慎，所以说，虽然消息听起来来势汹汹，但是投出去的恐怕就没多少了。

但是并不是悲观或者消极的看待这些消息，外资一向被认为是“聪明钱”，这段时间集体的要“抄底”房地产，其实透露出的信号意味更浓。如果一定要做个时间预测，睿和智库认为，在2023年上半年中国经济趋势更加明朗之时，外资有可能择机选择性价比更好的资产入手。

睿和智库重磅推出2022第七届中国不动产资产管理峰会，此次峰会将推出2022年不动产大宗交易市场及资本动向专场，总结2022年大宗交易市场表现，研判2023年大宗交易趋势，帮助行业人士抓住投资机遇，抄底优质资产。敬请期待！

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（责任编辑：刘海美 ）

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