引言：上篇，我们回顾了老美2007年房地产调整，历时10年之久，然后开启第二阶段飙升，也就是说2016年至今，全美房价指数是不断飙升的，在核心区那可能更甚2020年疫情爆发，老美开启降息通道，可以看到，房地产指数以更陡的斜率进行飙升，即便2022年开启加息，房价指数只略微回调然后继续上扬。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍日本1990年房地产泡沫刺破后，历时20年触底，最近十年仍在慢慢修复中，离1990年的顶峰还有很长的距离这篇我们从政策端、基本面延伸话题‍‍‍‍01政策美日的救市政策可分为货币政策、财政政策和税收政策。

货币政策就是降息，财政政策有直接发钱、提供住房金融支持等，税收政策有房地产方面的英语翻译房产税减免、房屋置换相关税费减免等‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍而市场下行周期，货币降息政策效果不明显，利息降低，家庭每月支出的利息就少，少还的那部分利息并不会转化成购买力。

老百姓手里有闲钱，第一想法是还贷款，而不是去增加消费‍‍‍‍尽管市场利率降低，但由于债务去杠杆化和通货紧缩的影响，经济衰退变成了资产负债表衰退，在这个过程中，财政政策可能比货币政策更有效‍‍‍‍‍‍虽然美国房地产市场十年调整最终的效果较好，但整个过程是个长期且痛苦的过程。

在这期间，几百万家庭失去房子，房贷违约率达到11.5%，这不仅让家庭破碎，也让银行的资产负债表雪上加霜‍‍‍‍02基本面从房价租金比和房价收入比来看，中国核心城市数房地产方面的英语翻译值在世界范围内都名列前茅房价的上限长期来看是由经济基础收入端决定的，短期的估值由未来租金和利率贴现估算。

无论从长期还是短期来说，中国的房价的估值过高，回调在所难免‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍目前中国城市化率超过了60%，与发达国家美国、日本相比，还有差距城市化率的放缓再叠加人口老龄化，房地产市场理论上还有一定的上升空间，但不可能像过去二十年那样发展。