成交量没有涨的火爆楼市？

2016年一季度，北京房价的确明显上涨了，二手房平均涨幅达到了35%，但不均衡非常明显，带有学区的物业涨幅超过40%。那么新房呢？

从成交量看，新房基本没有涨，上半年签约套数基本在2.35万套上下。

当然，成交均价明显上涨，从二季度的签约销冠项目看，成交均价明显上涨，平均涨幅在20-25%,其中涨幅最高的项目上涨了60% ，当然在通州。

那么为什么下半年市场那么让人担忧呢：

首先，信贷总量在收窄：

6月21日下午，合肥市土地管理委员会2016年第五次主任(扩大)会议召开，会上流传出来的《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知(呈审稿)》中关于贷款有明确指示，合肥或将执行差异化信贷政策。

未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多的将会升级到一城一策。

去金融杠杆是盖帽政策的主要特征，对于各地城市来说，目前房价上涨的城市数量逐渐增加，盖帽政策的主要特征将是去金融杠杠，这些城市的房价涨幅有望被抑制，但整体看，大幅调整的可能性不大。

整体看，类似合肥等这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。一线城市很难避免！

其次，从成交结构看失衡：

2016年上半年北京房地产市场并未全面放大，只是成交结构上行。300万以下的刚需比例急剧收缩。

大户型成交比例也有上升。

200平米以上的成交占比达到了16%，而在2015年上半年这一比例为9.6%。

也就是整体市场成交量并未放大，只是成交结构上移。但未来供应的高端项目堰塞湖效应明显。

第三，从二手房变化看：

6月中上旬，北京二手房住宅成交量明显下调，截止日前成交仅6134套，环比跌幅高达56.8%，不仅仅是成交量下调，目前看，二手房的溢价空间在明显增加。

单套平均成交面积也刷新了最近一年最低，平均单套成交面积为90.2平米，相比之前几个月均有下调。

整体看，房地产本轮小周期已经进行到末端。未来的地王入市压力山大。

从北京房地产市场的小周期看：增速上行阶段结束在即，若无再度降准，则已经结束。预判下半年到2017年进入调整期。

（原标题为：小周期触顶！可怕又让人担忧的2016年下半年北京房地产市场！）